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(사례로 보는 쪽박?대박!)

‘농취증’ 없이공매했다가… 대차게 ‘피박’ 쓴 사연

경매를 통해 전이나 답과 같은 농지를 취득하는 경우 대금을 전부 납부한다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 소유권을 취득할 수 없다. 또 이 때문에 미처 생각지 못한 난관에 처하는 경우도 종종 발생한다. 

이는 공매에서도 마찬가지다. 오늘 소개할 내용은 공매로 취득한 부동산 대해 농지취득자격증명(이하 농취증)을 발급받지 못하는 경우에 대한 판례다.

A씨 소유의 농지에는 B은행이 채권자인 가압류 등기가 설정돼 있었다. 이후 서대문세무서는 국세 체납을 이유로 이 농지에 압류등기를 마치고 한국자산관리공사에 공매 대행을 의뢰했다. C씨는 공매절차에 입찰해 매각결정을 받고 대금까지 완납, 배당까지 모두 마무리 됐다. 하지만 이 과정에서 C씨는 농취증을 발급받지 못해 소유권을 이전 받지 못했다.

이후 이 부동산은 기존에 설정돼 있던 B은행의 가압류를 인수한 한국자산관리공단의 강제경매신청에 의해 경매가 진행돼 D씨가 이 부동산을 매수하고 대금을 완납, 농취증을 발급 받아 소유권이전등기까지 마치고 말았다.

이에 C씨는 배당 받은 채권자들에 대해 부당이득금 반환 소송을 걸었다. C씨는 하자담보책임을 물어 배당된 금액을 돌려받을 것을 주장했다.

이에 의정부지법이 진행한 원심에서는 민법 제578조의 ‘경매’에는 공매도 포함되는 점, 가압류의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 근거한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 된 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조의 규정이 준용되어 매매계약을 해제할 수 있는 점 등을 들어 민법 제578조, 제576조에서 정한 매도인의 담보책임에 의해 이 사건 공매를 해제할 수 있다고 판단했다. [의정부지법 2012.4.26. 선고 2011나6091 판결]

하지만 대법원에서는 다른 판결을 내렸다. 대법원은 원심에서 인정한 민법 제578조, 제576조의 규정이 이번 사례에서는 인정 받을 수 없다고 판단했다. 그 근거로 민법 제576조의 규정이 준용되기 위해서는 매매계약 체결 당시 이미 존재하고 있던 원인에 의해 후발적으로 소유권을 상실해야 하지만 본 사건의 경우, 경매와 공매가 별개의 절차로 진행된 결과일 뿐이므로 이런 경우까지 민법 제578조, 제576조가 준용된다고 볼 수는 없다고 판결했다.

다시 말해 C씨가 요청한 하자담보책임에는 문제가 없다는 것이다. 아직 C씨는 농취증을 발급받지 못했기 때문에 해당 농지의 소유자는 여전히 원소유자이고 때문에 경매로 해당 농지를 취득한 D씨의 소유권은 적법하다. 결국 C씨가 가압류의 처분금지적 효력에 의해 만사집행절차의 매수인에게 대항할 수 없어 이 같은 사건이 발생한 것이 아니라 국세체납절차(공매)와 민사집행절차(경매)가 별개로 진행됐기 때문이라는 것이 대법원의 결정이다.

물론 C씨가 자신이 납부한 대금을 돌려받을 방법이 없는 것은 아니다.  대금을 납부하고도 소유권을 취득하지 못한 이상 다른 청구원인을 통해 납부한 대금을 반환청구하는 것은 가능할 것이기 때문이다. 

하지만 C씨가 자신이 납부한 낙찰대금을 돌려받기 위해서는 아직도 지리한 싸움이 남아있다. 민사소송은 상당한 시간이 소요되기 때문에 낙찰대금을 즉시 돌려받지 못할 뿐만 아니라 송사를 위해 따로 지출되는 비용이 발생할 수 있기 때문. 단순히 농취증을 준비하지 못한 대가치고는 너무나도 큰 부담을 지고 있는 것이다.

여전히 농취증에 대해 쉽고 가볍게 생각하고 있는 사람들이 간혹 있다. 하지만 현명한 독자들이라면 토지를 취득할 때 해당 토지가 농지라면 농취증 발급여부를 소홀히 하지 않아야 할 것이다. 

(판례로 보는 경매사건)

채권회수 대행… “잘못하면 쪽박 찹니다”

경매가 대중화되면서 채권자들 역시 신속한 채권 회수를 위해 경매신청을 검토할 가능성이 커지는 요즘이다.

신속한 채권 회수를 위해서는 금융권 수준에 필적하는 채권관리 스킬이 필수적으로 요구되는 만큼 전문역량을 가진 추심업체 및 대행업체와 채권자의 만남은 어찌보면 필연적인 수순이다. 이를 통해 각자 원하는 이윤을 추구할 수 있기 때문이다.

그러나 채권자 입장에서 주의할 점이 있다. 직접 경매를 신청하고 돈을 돌려받는 과정이 힘들어 대행을 의뢰하고자 할 때는 반드시 적법한 대리자를 선정해야 한다는 점이다. 오늘 소개하는 판례는 이를 보다 명확하게 알려준다.

지난 2월 중순, 대법원은 ‘횡령 및 변호사법위반’ 혐의로 실형을 선고받고 이에 불복해 상고한 A씨에게 원심 판결에 위법이 없다며 이를 확정지었다.

사건의 내막은 이랬다. 피고인 A씨는 B씨로부터 금품을 받기로 약속하고 근저당권의 배당 관련 사무를 위임받아 처리해주기로 했다. 자세한 설명은 나오지 않았지만 경매로 넘어간 부동산의 채권자가 채권의 원활한 회수를 위해 A씨에게 업무대행을 의뢰한 것으로 보인다.

이 과정에서 원활한 업무진행을 위해 A씨는 B씨로부터 이 사건 채권 및 근저당권을 양수한 것처럼 외관을 꾸민 뒤 마치 자신이 권리자인 것처럼 경매절차에서 소송행위를 벌이는 등 법률사무를 취급했다가 적발됐다.

안타깝게도 구체적인 기록이 없어 세부내용 파악은 불가능하지만 원심에서는 A씨에 대해 변호사법을 위반한 것으로 보고 변호사법 109조 1항을 적용, 실형을 선고한 것으로 추측된다.

변호사법 109조 1항은 변호사가 아니면서 금품 또는 향응을 제공받거나 제3자에게 공여할 목적으로 법률사무를 취급할 경우 7년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

이에 A씨는 대법원에 상고를 제기했지만 대법원 판사진은 “원심 판결에 법리를 오해하거나 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 없다”며 상고를 기각했다. 대법원은 오히려 “상고를 하려면 사형이나 무기형, 10년 이상의 징역 또는 금고가 선고된 사건이어야 하는데 이 상고는 여기에 해당되지 않는다”고 쐐기를 박았다. <대법원 2014.2.13. 선고 2013도13915>

정리하면 이 사건은 겉으로 보면 단순한 변호사법 위반 행위에 대한 당연한 판결일 수 있지만 경매업계,특히 채권자와 채권추심업계에는 경종을 울리는 중요한 판결일 수 있다.

특히 채권회수 대행을 업으로 하는 추심업체나 일부 금융권의 경우, 원활한 업무 진행을 위해 이러한 방법을 선택할 가능성을 배제할 수 없다. 급할수록 돌아가라는 선조들의 ‘격언’이 있다. 채권 관리 및 회수에 만전을 기하는 것도 좋지만 무엇보다 법의 테두리 안에서 움직이는 것이야말로 가장 중요한 원칙이라는 점을 잊어서는 안되겠다.