경매를 하는 사람이 가장 답답하게 생각하는게 있다. 바로 특이사항란에 ‘유치권있음’ 이라는 문구다.
과거 유치권은 그리 많지 않았지만 언제부터 경매브로커 또는 일부 법률전문가가 유치권을 법원에 신고하게 되면서부터 유행처럼 번지게 됐다. 그래서 유치권 물건의 90% 이상은 가짜라는 말까지 나올 정도다. 유치권이 신고되면 금융권에서는 대출을 실행하지 않기 때문에 낙찰자는 피해를 볼 수 밖에 없다. 이런 이유 때문에 유치권은 입찰을 방해할 목적으로 소유자나 이해관계인이 악용하는 경우가 많다. 유치권을 걸어놓고 이해관계인이 싸게 낙찰을 받게 하는 경우가 대표적인 예다.
그렇다면 유치권이 뭔가...?
유치권은 쉽게 설명해 공사업자가 건물을 신축을 했음에도 공사비를 받지 못해 공사비를 받을 때까지 그 건물을 반환 하지 않을 수 있는 권리다. 이러한 유치권은 낙찰자에게까지 주장할 수 있어 유치권이 성립되는 물건을 낙찰 받더라도 인도를 받기 위해서는 공사대금을 대신 납부해야 한다. 돈을 못 받았다고 해서 무조건 유치권이 성립되건 아니다.
유치권이 성립되기 위해서는 몇 가지 요건을 충족시켜야 한다.
첫째, 채권이 그 물건으로부터 발생해야 한다. 즉 그 물건이 아닌 다른 채권에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다. 예를 들어 A라는 사람이 B에게 돈을 꿔주고 안 갚았다고 해서 A가 B의 집에 대해 유치권을 행사할 수는 없다는 것이다.
둘째 유치권자가 그 물건을 반드시 점유하고 있어야 한다. 우리나라 민법에서는 일정한 권리를 주장하기 위해서는 그 권리가 있음을 공시하도록 규정하고 있는데 유치권은 전세권이나 저당권 등과 같이 등기할 수 있는 권리가 아니기 때문에 점유를 통해 공시를 할 수 밖에 없다.
마지막으로 채권이 변제기에 도래해야만 성립한다. 공사대금을 주기로 한 날짜가 도래하지 않았음에도 공사가 완공됐다고 해서 유치권을 행사할 수는 없다는 것이다.
하나 더 추가 하자면 유치권을 배제한다는 특약도 없어야 한다. 유치권의 발생을 배제하는 당사자간의 특약은 유효하다. 금융기관에서 공사대금을 대출할 때 유치권배제특약서를 받기도 한다.
그럼 유치권이 진짜인지, 가짜인지 어떻게 구별할 수 있을까...?
우선 현장을 방문해 보면 된다. 유치권자는 그 물건을 점유하고 있던가 현수막 등을 걸어 해당 물건에 유치권이 있다는 사실을 누구나 알 수 있도록 해야 한다. 만약 이러한 사실이 없다면 유치권이 허위일 가능성도 클뿐더러 유치권도 성립하지 않는다. 또한 유치권의 신고서에 기재된 물건이 법원의 매각물건명세서에 기재돼 있어야 한다.
유치권물건이 적법한 상태에서 경매로 나왔다면 다음과 같은 상황이었을 것이다.
건축주와 공사업자가 계약을 맺고 공사를 진행하던 중 건축주의 부도로 공사가 중지가 됐고, 공사업자는 은행에 돈을 빌려 건물을 완공을 했다. 그리고 공사업자는 유치권을 알리는 현수막을 걸어놨다. 이때 공사금액을 빌려준 은행에서 경매신청을 했고, 공사업자는 법원에 유치권을 신고했다.
위의 물건은 아주 적법하고 정상적인 상태로 유치권을 행사하고 있기 때문에 법원에서는 유치권관련 내용을 매각물건명세서에 기록하게 된다. 따라서 매각물건명세서에 유치권관련 내용이 없다면 의심을 해봐야 한다. 유치권 물건은 쉽게 해소되는 경우가 의외로 많고 또 이런 케이스는 수익률이 커지기 때문에 처음부터 겁먹지 말고 면밀히 살피면서 입찰에 나서보는 것도 좋을 듯하다.
(출처:부동산태인 홍보팀)
출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임
메모 : 유치권을 알면 돈으 벌수 있다.
