토지 전문 부동산 010-5281-9938

   위     치:  충북 괴산군 청천면 후영리 124-00 번지

   면     적:   2,050㎡ (약620평)

  용도지역:   계획관리지역

   가     격:   3,3㎡ 당 10만원

    총 매도가: 6,200만원입니다.

인증 부동산: 광창공인 중개사 사무소

         대표:  김      규  현

         등록번호: 가1314-555

          전화 번호:010-5281-9938

 * 둘말할것 없다 최고의 명당 배산임수라고 하여 박씨종가들이 종중 묘역을 설치 했으며 인근에는 유명인사 묘역이 있으며

       아는 사람들은 이많큼 좋은 터는 찾기 힘들거러는 말이 온동네 소문이 난 상태라고 한다.

   위     치:  충북 괴산군 청천면 후영리 124-00 번지

   면     적:   2,050㎡ (약620평)

  용도지역:   계획관리지역

   가     격:   3,3㎡ 당 10만원

    총 매도가: 6,200만원입니다.

인증 부동산: 광창공인 중개사 사무소

         대표:  김      규  현

         등록번호: 가1314-555

          전화 번호:010-5281-9938

 * 둘말할것 없다 최고의 명당 배산임수라고 하여 박씨종가들이 종중 묘역을 설치 했으며 인근에는 유명인사 묘역이 있으며

       아는 사람들은 이많큼 좋은 터는 찾기 힘들거러는 말이 온동네 소문이 난 상태라고 한다.

최근 A씨는 서울 도봉구 도봉동에 위치한 전용면적 84.93㎡ 규모의 아파트를 1억1,000만원에 낙찰받았다.

지난 2011년 12월 경매에 나온 이후 이 물건의 최초 감정액은 3억1,000만원이었지만 5회나 유찰된 끝에 감정평가액이 3분의 1인 1억158만원에 불과해 낙찰을 받아도 절대 손해를 보는 금액이 아니라고 생각했기 때문이다.

A씨는 "인근 지역 전세 시세에도 못 미치는 가격에 내 집 마련을 하게 돼 매우 기쁘다"며 "틈나는 대로 법원 경매싸이트를 찾아보고 물건에 대해 공부했던 것이 주효했다"고 말했다.

'위기가 곧 기회다.'부동산 경매시장에 그대로 적용할 수 있는 문구다. 무리한 대출로 원리금 상환을 하지 못하는 일명 하우스푸어의 주택들이 경매시장에 쏟아지고 있지만 시각을 바꿔보면 비싼 주택가격 때문에 매입을 꺼렸던 실수요자들이 경매를 통해 저렴한 주택을 낙찰 받을 수 있는 기회가 될 수도 있는 것.

더욱이 새 정부가 전향적인 부동산 정책을 내놓을 것이란 기대감으로 경매 투자자들은 크게 증가하는 추세다. 최근 경매정보업체 부동산태인에 따르면 올해 1월 법원경매 시장에서 낙찰된 전국 주택물량이 일반매매시장에서 거래된 주택수의 10%를 넘어섰다. 수요자들이 10채 중 1채는 경매를 통해 내집마련에 나서는 셈이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "침체된 일반매매 시장 거래가 살아나는 것 이상으로 경매시장 열기가 뜨거워 지고 있다"며 "경매 참여인원이 계속 늘어날 것으로 예상되는 만큼 권리 및 배당분석 등 경매 관련 고급정보에 관심을 가져야 한다"고 조언했다.

부동산 경매의 가장 큰 매력은 저렴한 가격이다.
최초 감정가는 보통 평균 시세보다 10~20% 낮은 가격으로 정해지고 법원마다 차이는 있지만 대부분 1회 유찰될 때마다 20% 이상씩 떨어진다. 특히 부동산 침체기에는 일반 매매가격이 낮아 경매 낙찰가 역시 낮게 형성된다. 입찰경쟁 또한 치열하지 않기 때문에 낙찰예상가보다 싼 가격으로 낙찰을 받을 수 있다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "아직도 집값에 거품이 끼었다는 인식이 크기 때문에 저렴한 주택을 찾는 실수요자들 사이에서 경매가 대중화될 것"이라며 "가파르게 오르는 전셋값도 경매를 찾는 수요자가 증가하는 이유"라고 말했다.

실제로 부동산태인에 따르면 올해 1월 경매에서 낙찰돼 주인을 찾은 전국 주택물건수는 2,796건으로 같은 기간 주택 매매거래량 2만7,070건 대비 10.33%에 달했다. 이는 금융위기 이전 부동산 경기가 호황이던 2007년 이후 가장 높은 거래량이다.

◇경매 참여시 권리분석 철저히 해야

전문가들은 경매에 참가할 때 가장 중요한 점은 바로 권리분석이라고 입을 모은다. 복잡한 법적관계를 분석하지 않고 무턱대고 경매에 임했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

하유정 지지옥션 연구원은 "권리분석이란 채무자, 세입자, 채권자 등의 향후 예상 법적방향에 대해 검토해 낙찰 후 소유권이나 수익에 영향을 미칠 수 있는 내용을 분석하는 것"이라며 "법원 서류를 기초로 한 후 직접 현장을 방문해 가치를 따져보는 것이 필요하다"고 말했다.

권리분석은 보통 부동산등기부등본, 주민등록등본, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원, 도시계획확인원 등을 기초로 하며 이해관계인에 대한 탐문 결과도 포함된다.

권리분석은 예비분석, 본분석, 최종 확인 등 세단계를 통해 이뤄진다.
먼저 예비분석이란 경매 목적에 따른 기본 사항들(위치, 가격, 용도 등)을 결정한 후 그에 적합한 물건들을 검색하고 1차적으로 불리한 것을 배제하는 과정이다.

본분석은 선정된 물건이 위치한 현장에 직접 방문해 물건을 살펴보고 부동산의 현재가치와 전망을 함께 고려해 보는 것이다. 동사무소에서 세대열람을 통해 주민등록 전입을 확인하고 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세를 파악하는 것은 물론이다. 이와 함께 가능하다면 주인과 세입자를 만나 이들의 성향이나 사정을 파악해 낙찰 후 명도(집비우기)과정을 예상해 보는 것도 좋다.

최종확인 단계에서는 입찰당일 날 경매법정에서 빠진 서류는 없는지 최종적인 확인을 거치게 된다. 입찰서류 작성시 잘못 적었다고 해서 펜으로 긋고 다시 쓰거나 틀린 부분에 날인 후 작성할 경우 무효가 되니 주의해야 한다.

또 수익률에 급급해 너무 낮게 입찰가를 책정할 경우도 낙찰이 될 확률이 낮아지므로 입찰 경험이 부족한 사람은 연습삼아 경매 법정을 찾아 자신이 분석한 물건에 대해 가상으로 입찰가를 산정해 두고 낙찰가와 비교하는 것도 좋은 경험이 될 수 있다. 실수요자가 아닌 경우 예상한 입찰가와 낙찰가가 3% 이내에서 이루어졌다면 성공적인 케이스다.

◇부동산등기부등본 보는 법

부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계를 일반인에게 알리기 위해 국가에서 작성해놓은 장부로 사람에 있어 호적등본과 같다. 부동산등기부등본은 권리분석 및 물건분석을 하는 데 있어 없어서는 안 될 자료다.

일단 대법원 사이트에 들어가면 표제부, 갑구, 을구로 구성된 부동산등기부등본을 볼 수 있다.

표제부에서는 부동산의 소재지와 내용을 나타내며 지번, 지목, 면적, 구조가 기록된다. 입찰자는 반드시 경매로 나온 해당 물건과 주소가 반드시 일치하는지 살펴야 한다.

갑구는 소유권에 대한 사항이 기록이 되며 압류, 가등기, 예고등기, 가처분등기, 경매개시결정 등이 담겨 있다. 이 내용 역시 경매물건과 소유자가 일치하는지 확인하고 기타 사항 역시 제공된 정보와 일치하는지 살펴야 한다.

을구에서는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기록이 되고 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 표시되며 날짜(설정일) 관계는 민감한 사항이니 반드시 확인해야 한다.

특히 최초근저당 설정일과 금액을 확인하고 소액일 경우에는 대위변제가능성에 대해 염두해야 한다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "경매 참여시 절차와 권리분석 등을 꼼꼼히 살펴야 하고 주변 시세와 비교해 고가낙찰을 피하는 것도 필수적"이라고 조언했다.

■ 투자 주의점

전문가에게 모두 맡기기보다
스스로 안목 키우는 노력 필요
로드뷰 등 전자지도 맹신 금물

투자에는 반드시 위험이 따른다. 경매는 일반 거래보다 더 리스크가 많기 때문에 더 많은주의가 필요하다. 꾸준한 학습과 경험이 무엇보다 중요하고 무조건 입찰을 받기 위해 조바심을 내는 것, 인터넷 지도 맹신 등은 부동산 경매에서는 금물이다. 경매 투자때 반드시 유의해야 할 점을 소개한다.

1.부동산 경매, 전문가에게 모두 맡길까?

의뢰받은 전문가도 `낙찰`이라는 결과가 있어야 수수료를 받을 수 있다. 불경기에도 고가낙찰이 심심찮게 나오는 구조적인 이유가 있다는 얘기다. 주식시장에서도 전문가에게 위탁하는 경우가 있지만 대부분의 투자자는 본인이 보유한 정보 및 분석능력을 바탕으로 투자종목을 설정한다. 동일한 투자대상을 놓고 매도와 매수의 포지션 사이에는 가치에 대한 판단이 다를 뿐이다. 전문가라고 모두 투자의 귀재는 아니다. `성공경매`라는 결과는 스스로가 만들어가는 것이다.

2. 입찰시 무조건 낙찰받는 것은 경계해야

뭔가를 사기로 마음먹으면 마음이 급해지며 안달이 나는 경우가 있다. 특히 경매는 직업으로 삼지 않는 이상 입찰가를 한번에 써내기가 쉽지 않기 때문에 이런 심리가 더욱 강해진다. 그러나 최저가나 물건의 가치를 무시하고 무조건 낙찰을 받으려 하다가는 사고가 생기기 쉽다. 아울러 뒤따를 수익률 저하, 판단의 오류 등에서 기인한 후회 또한 수요자의 몫이다.

3. 노력없는 낙찰은 없다

경매 입찰에 이르기까지는 상당한 수고를 필요로 한다. 경매에 갓 입문한 초보자는 최소 2회, 많게는 10회 이상 낙찰에 실패하는 좌절을 맛보게 된다. 물건정보를 열람하고 적합한 물건을 골라 직접 현장에 나가보는 과정은 결코 녹록하지 않다. 물건이 지닌 가치가 어느 정도인지 평가하고 이에 상응하는 입찰가를 산정하고 낙찰을 받아야 경매를 통한 성공이 가능하다. 이런 과정 없이 경매에 참여한다면 인건비도 못 건지는 헛수고만 반복할 뿐이다.

4. 특수물건으로 대박 노리는 것은 위험

특수물건이란 유치권이나, 법정지상권, 분묘기지권 등 낙찰자에게 불리한 권리들이 복잡하게 얽혀있는 물건들을 지칭한다. 권리관계 해소가 어렵고 비용이 추가로 발생할 수 있어 입찰자들이 선뜻 나서지 않고 이 때문에 반값으로 떨어지는 경우도 적지 않다. 세상에는 공짜가 없듯 특수물건으로 대박을 내기 위해서는 복잡한 권리를 직접 해소해서 물건을 깨끗하게 만들 수 있는 안목과 경험이 필요하다.

5. 인터넷을 맹신하지 말것

요즘은 인터넷 서비스의 발달이 고도화되면서 전자지도가 주요한 서비스로 자리잡고 있다. 네이버나 다음, 구글 등 대형포털사이트에서는 아예 길거리 모습을 사진으로 찍어 사용자에게 보여주는 로드뷰 서비스를 제공하고 있다. 그러나 지도에는 나타나지 않는 점이 많다는 것을 간과하는 사람도 많다. 로드뷰를 아무리 뚫어지게 쳐다봐도 해당 물건의 진정한 가치를 평가할 수는 없다. 겉으로는 하자가 없는 건물인데 막상 들어가보니 내부마감도 제대로 안된 `빛 좋은 개살구`일 수 있는 것이다.

박홍용