[스크랩] 8강

제8강. 경매실무의 3원칙 사례

제1장. 환가 및 회수의 용이성 분석 사례

제2장. 명도의 난이도 분석 사례

제3장. 경매위험성 분석 사례

 

 

 

 

 

제1장. 환가 및 회수의 용이성 분석 사례

 

1. 형진강변아파트 사례

 

 

(1) 2009년 낙찰시 회수율

 

(가) 투입금액

투입비용 내역		대출금	순 투입금액
낙찰금액	48,500,000	36,000,000	19,000,000
리모델링	1,500,000
등기비등	3,500,000
기타비용	800,000
연체관리비	700,000
합계	55,000,000	이율 4.8%	* 임대 전

(나) 임대가

보1000만/월30만원

 

(다) 임대 후 순 투입금액

9,000,000원

 

(라) 회수율 분석

 

① 전세가 기준 회수율 = (40,000,000 / 55,000,000) ✕ 100(%) = 72.727%

② 순 투입금액 기준 회수율 = 10,000,000 / 19,000,000 ✕ 100(%) = 52.631%

 

(마) 현재 수익률

대출이자 : 144,000원~150,000원

월세수입 : 300,000원

순수입 : 150,000원

 

[수익률 계산]

수익률= (150,000 / 9,000,000 ) ✕ 12 = 0.2

수익률 = 0.20 (년20%)

 

 

 

(2) 연간 회수율 및 회수기간 분석

 

(가) 1년차 (2010년 하반기)

 

- 계약 만료 새 임대차계약 : 보 3000만원 / 월20만원

- 회수율

① 전세가 기준 회수율 = (50,000,000 / 55,000,000) ✕ 100(%) = 90.91%

② 순 투입금액 기준 회수율 = 30,000,000 / 19,000,000 ✕ 100(%) = 157.89%

 

- 자본이득 : 150,000 ✕ 12 = 1,800,000원

 

- 수익 및 수익률

자본수익 = 30,000,000 - 19,000,000 = 11,000,000원

월세 순수익 = 1,8000,000원

현금 총 수익 = 12,800,000원

수익률 : 순 투입금액 전액 회수(즉 회수기간 1년)되고 월세 순수익이 + 이므로 사실상

수익률은 ∞

 

(나) 2년차 (2011년 하반기)

 

- 계약 만료 재 임대차계약 : 보 3000만원 / 월30만원

 

- 회수율

① 전세가 기준 회수율 = (60,000,000 / 55,000,000) ✕ 100(%) = 109.09%

② 순 투입금액 기준 회수율 = 30,000,000 / 19,000,000 ✕ 100(%) = 157.89%

 

- 자본이득 : 50,000 ✕ 12 = 600,000원

 

- 수익 및 수익률

자본수익 = 0

월세 순수익 = 600,000원

현금 총 수익 = 600,000원

수익률 : ∞

 

▷ 2년간 총수익

1년차 : 12,800,000 + 600,000 = 13,400,000원

 

(3) 3년차 매도시 수익성 분석

 

매도 예상가 : 110,000,000원

매도비용 : 0 (양도세 0원)

매매차익 : 110,000,000 - 55,000,000 = 55,000,000원

 

[수익성 분석]

 

① 매입가 대비 수익률 = 110,000,000 / 55,000,000 ✕ 100(%) = 200%

② 순 투입금액 대비 수익률 = 55,000,000 / 19,000,000 ✕ 100(%) = 289.47%

③ 총수익 대비 수익률

- 3년차 자본이득 = 150,000 ✕ 12 = 1,800,000원

- 3년간 총 자본이득 = 1,800,000 + 600,000 + 1,800,000 = 4,200,000원

- 매매시 환수액 = 110,000,000 - 36,000,000(대출) - 30,000,000(보증금) = 44,000,000원

- 자본 순증가 = 44,000,000 + 4,2000,000 + 11,000,000 = 59,200,000원

▶ 수익률 = 59,000,000 / 19,000,000 ✕ 100(%) = 310.52%

 

 

 

 

 

2. 범일동 법정지상권 회수율 사례

 

(1) 투입비용 / 임대 환수액

투입원가		임대환수금액
낙 찰 가	21,999,999	층	보증금	월세
등 기 비	550,000	2층	9,000,000	150,000
명 도 비	3,500,000	1층	40,000,000
수 리 비	17,800,000
합 계	43,849,999	합계	49,000,000	150,000

* 2층 : 기존 임차인과 재계약 / 1층 안쪽 : 보증금 전액 배당 명도 / 1층 바깥쪽 : 3,5000,000보상

 

가. 환수율

 

49,000,000 ÷ 43,849,999 x 100(%) = 111.744%

 

나. 환수기간 (7개월 20일만에 전액 회수)

잔금지급일 : 2010. 12. 24

2층 잔금일 : 2011. 2. 15

1층 잔금일 : 2011. 8. 5

 

 

 

 

3. 덕포동 근린주택 사례

 

 

(1) 회수율. 회수기간

 

(가) 투입비용 / 임대환수액

투입원가		대출금액	임대 환수가
			층	보증금	월세
낙찰가	290,090,000	120,000,000 (6%)	4층	85,000,000	250,000
등기비	11,603,600		3층	60,000,000	400,000
명도비	0		2층	20,000,000	500,000
수리비	80,000,000		1층	30,000,000	750,000
수수료	4,000,000		지하	10,000,000	500,000
합계	385,693,600	120,000,000	합계	205,000,000	2,400,000

 

(나) 회수율

 

① 전세가 환원 기준 회수율

 

445,000,000 ÷ 385,693,600 X 100(%) = 115.37%

 

② 일반 환수율

 

385,693,600 - 120,000,000 - 205,000,000 = 60,693,600원 (미회수금액)

회수율 = 325,000,000 ÷ 385,693,600 X 100(%) = 84.26%

 

(다) 회수기간

 

- 단순회수기간 [ 대출 월이자 600,000원]

60,693,600 ÷ (2,400,000-600,000) = 33. 718개월 (약2년 9개월이면 투입자금 100% 회수)

 

 

 

 

 

(2) 수익성분석

 

① 전세가 대비 매매가 환원 환가수익률

환산 전세가 = 445,000,000원

환산 전세가 기준 매매가 = 445,000,000 X 130(%) = 578,500,000원

 

세전 수익률 = 578,500,000 ÷ 385,693,600 = 150%

 

② 순 투입금액 대비 매매 수익률

(순 투입금액= 60,000,000원 매매차익=198,000,000)

 

198,000,000 ÷ 60,000,000 = 317.7%

 

③ 순 투입금액 대비 월세수입 기준 수익률

( 순투입금액 = 60,000,000원 순월세수입=1,800,000원)

 

수익률 = 12 X 1,800,000 ÷ 60,000,000 = 0.36%

 

 

 

수익성 분석표 (환수율/환수기간)				물건명 : 덕포동 근린주택
1	투입비용/임대가 환수금
	투입원가		대출	임대가
			대출금액	층	보증금	월세
	낙찰가	290,090,000	120,000,000	지하	10,000,000	500,000
	등기비	11,603,600	이율	1	30,000,000	750,000
	수수료	4,000,000	0.060	2	20,000,000	500,000
	명도비		월 이자	3	60,000,000	400,000
	수리비	80,000,000	600,000	4	85,000,000	250,000
	기타		순투입금액	5
	합계	385,693,600	265,693,600	합계	205,000,000	2,400,000
2	환수율
	전세가 환원 회수율			일반회수율
	환산전세가	445,000,000		회수금액	325,000,000
	회수율	115.4%		회수율	84.26%
3	회수기간
	(단순)회수기간
	미회수금액	60,693,600
	순월세수입	1,800,000
	회수기간	33.7
4	수익성분석
	전세가환원 매매수익률		순투입금액 대비 매매수익률		순투입금액대비 임대수익률
	매입원가	385,693,600	순투입금액	60,693,600	순투입금액	60,693,600
	환산전세가	445,000,000	순 자본이득	192,806,400	순월세수입	1,800,000
	매매예상가	578,500,000
	세전수익률	150.0%	세전수익률	317.7%	세전수익률	35.6%

 

 

 

제2장. 명도의 난이도 분석 사례

제1절. 인도명령을 둘러싼 대립

 

 

 

 

 

▶ 명도협상 및 인도명령 집행 과정

 

▸ 명도협상

 

- 경매를 통해 매입한 전 소유자가 이사비를 과다하게 요구하므로 인도명령 신청(소유자) 후 게속 협상 해 나감.

- 인도명령 인용 후 강제집행 신청

(인도명령 결정문 + 송달증명원 + 강제집행신청서 ) -> 집행관 사무실에서 신청

- 집행관 계고

(계고 현장에서 소유자가 방1개에 소유자의 큰딸 가족 짐이 있고 주민등록 전입되어 있으며, 중국에 살고 있으므로 강제집행을 연기해 달라고 함)

- 큰딸 가족에 대한 2차 인도명령 신청 (인도기간을 보름 이상 연장시키는 결과 초래)

- 소유자 측에서 최종적으로 200만원을 제시해 왔으나 낙찰자 측에서 거절함

- 최종적으로 인도집행을 단행하였는데 사실상 쓰레기만 존재하였음.

(쓰레기만 남겨 두고 갔으면 집행 중단하고 그냥 버리면 되는데 무경험으로 인하여

창고보관 결정)

- 창고보관 비용 지불 후 2달 지나서 동산매각 결정 받아 쓰레기 짐을 낙찰 받아(보관비용과 상계) 처리비용 지불하고 최종 정리

 

* 창고 보관 전 소유자 물건 처분절차

- 통상 2달치 창고 보관비 선납금 + 운송비를 먼저 지불해야 합니다.

- 1달이 지난 후 보관비 채권에 기하여 창고보관 물품을 압류하여 매각해 달라는 취지의

<집행목적물이 아닌 동산매각신청>을 해야 합니다.

- 매각결정을 받으면 매각기일이 잡히고 매각기일 매각대금이 있으면 보관비용을 보전

받을 수 있습니다.

 

00지방법원 집행관사무소 집행목적물이 아닌 동산매각신청 사건번호 : 본 호(부) 채권자 : 주 소 : 현주소 : 채무자 : 주 소 : 현주소 : 신 청 취 지 위 당사자들 간의 부산지방법원 타기 호 부동산인도사건의 집행력 있는 결정정본에 기하여 부동산 인도집행을 하면서 집행목적물 안에서 제거하여 채권자가 보관중인 집행목적물이 아닌 별지 목록기재 유체동산의 매각을 신청합니다. 신 청 이 유 1. 위 사건에 관하여 부산지방법원 타기 호 부동산인도사건의 집행력 있는 결정정본에 기한 채권자의 신청에 의하여 귀 집행관이 20 . . . :부터 같은 날 :까지 부동산인도집행을 하였는 바 채무자와 그 가족 및 동거인 등의 부재로 집행목적물 내에 있던 별지목록기재의 유체동산을 달리 처리할 길이 없어 채권자는 보관인으로 선임되어 이를 맡아 부산시 내에 있는 창고를 보관장소로 하여 보관비용으로 매월 금 원을 지급키로하여 개월간 보관비용 금 원을 미리 지급하고 위탁보관하게 하였습니다. 2. 그런데 채권자가 위와 같이 채무자의 위 유체동산을 보관한지 상당한 기일이 지난 지금에 이르기 까지 채무자는 위 보관중인 물품을 수취하지 아니하고 있습니다. 3. 따라서 채권자는 법률상 그 보관의 책임 없는 사유로 보관비용의 증가와 물품 망실의 우려로 경제적, 정신적 부담이 막대할 뿐만 아니라 가까운 시일내에 채무자의 유체동산 수취를 기대하기 곤란하며 또한 채권자로서는 위와 같은 사정으로 위 물품을 더 이상 보관할 형편이 되지 아니하므로 민사집행법 제258조 제6항에 따른 매각조치를 취하여 주시길 신청합니다. 첨 부 서 류 1. 부동산인도명령결정 사본 1. 부동산인도집행조서 사본 1. 보관각서 사본 1. 보관료 영수증 사본 20 . . . 위 채권자 부산지방법원 집행관사무소 귀중

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 무잉여 매각에 따른 경매취소의 위험성

<2011-7354 경매사건 추가할 것>

 

제2절. 명도소송을 둘러싼 대립

1. 전소유자의 임대차계약과 인테리어공사 유치권에 기한 명도거부 사건

▷ 전 경매사건

 

 

 

▸ 전 경매사건(2004타경42154) 낙찰 후 경과

(전주지방법원 2010.11.5. 선고 2009나7130 판결【건물명도】)

 

▹ 임차인 안원백

- 임차인 안원백, 류창수, 유희남 가장임차인으로 배당배제

- 임차인 안원백과 낙찰자 김양현 사이에 부엌 쪽 방1개에 보증금 3,300만 원, 임대차 기간 2007. 1. 29.부터 2009. 1.29.까지로 정한 임대차계약서 작성하고 안원백이 2007. 3. 19.경 김양현에게 1,300만원을 송금

- 임차인 안원백이 2006. 8. 16.경 이 아파트로 전입신고 하고 거주하면서 이를 점유하다가 낙찰 후 김제수협이 근저당권을 설정한 이후인 2007. 4. 12.경에 확정일자를 받은 점

 

▹ 전소유자 정용수

- 정용수는 2007. 2. 7. 이 아파트의 경락인인 김양현과 사이에 임차보증금 1,500만 원, 임료 월 60만원에 임차하는 계약을 체결

- 정용수는 김양현에게 계약 당일인 2007. 2. 7.경 임대차보증금 1,500만 원을 이체한 다음, 2007. 3. 2.경부터 2007. 6. 25.경까지 매달 60만원을 이체

- 정용수는 2007. 2. 28.경부터 안원백 점유부분을 제외한 나머지를 점유·사용하였으며 2007. 4. 12.경 이 아파트로 전입신고를 하고 확정일자를 받음

- 정용수는 김양현의 승낙 아래 2007. 5. 2.경부터 같은 달 31.경까지 사이에 36,109,670원 상당의 공사비용을 들여 이 아파트에 대하여 리모델링 공사를 함

- 위 공사로 인하여 증가된 이 아파트의 현존하는 객관적 가치는 유익비감정인의 평가에 의하면 13,001,901원 정도임

 

▸ 이 사건 (2007타경20506) 후 경과

▹ 임차인 안원백

- 안원백은 2006. 8. 16.경 무렵부터 이 아파트 중 부엌 옆 방1개에 거주하다가 2009. 4. 15. 전주지방법원 2009카기317호로 주택임차권등기명령을 받은 후 침대, 옷장 등의 가재도구를 남겨둔 채 2009. 5. 18.경 이사

 

 

▹ 전소유자 정용수

- 낙찰자에 대하여 유치권에 기한 인도명령에 이의하여 임도명령이 기각된 후 계속 점유

 

▶ 낙찰자 강대철의 명도청구 및 부당이득반환청구(및 손해배상)의 소

[소송결과]

▸ 피고1에 대한 청구

- 원고의 피고1에 대한 명도청구 승소 (임차인 불인정)

- 원고의 피고1에 대한 부당이득반환청구 일부승소(점유시까지), 일부패소(이사 후 불성립)

- 원고의 피고1에 대한 불법행위 손해배상 청구 승소

▸ 피고2에 대한 청구

- 원고의 피고2에 대한 부당이득반환청구 승소(유치권성립과 무관)

- 피고2의 원고에 대한 유치권성립 항변 인용 (임차인 인정)

- 원고의 피고2에 대한 부당이득반환채권과 피고2의 유익비 채권과 상계주장에 대하여 인용

- 원고의 피고2에 대한 명도청구 승소

 

 

 

2. 법정지상권 불성립과 토지인도 및 건물철거의 소

 

 

▶ 위 물건의 토지에 대한 경매사건

 

 

▷ 건물-토지 등기부

 

 

 

 

▷ 2008타경14444 물건 권리분석

▸ 법정지상권 성립여부

▹건물의 소유권 : 강춘산 명의로 건축허가 신청하였으므로 등기여부와 상관없이 강춘산이 원시취득

▹ 토지소유자 : 이성철

경매 당시에 토지소유자와 건물소유자가 상이하므로 법정지상권 불성립

 

▷ 2010타경10681 물건 권리분석

2008-14444사건에서 이미 법정지상권이 불성립한 것이 판명되고, 결국 2009가단5482사건(토지인도 및 건물철거의 소)의 승소판결로 본 건물은 철거의 위기에 놓여있음.

 

▶ 토지낙찰자의 건물낙찰시 권리관계 : 저가에 건물소유권 취득

 

 

 

제3장. 경매위험성 분석 사례

제1절. 경매취하(취소)의 위험성

1. 경매개시결정에 대한 다툼 or 소유권상실의 위험성

 

 

② 사건진행경과

 

(가) 신청채권인 근저당권의 권리변동관계

▶ 1995.8.23 박주영 근저당권 설정

▶ 2005.8.23 박주영 근저당권 원인채권 소멸시효 완성

▶ 2009.8.27 박주영 근저당권부채권 압류(정리금융공사)

▶ 2009.11.19 강덕순 외4인 상속등기 (1997.12.5 원인-김병윤)

▶ 2009.11.27 임의경매신청

 

(나) 채무자측의 대응과 낙찰자의 소유권 취득

▶ 2010년 소멸시효를 원인으로 근저당권등기말소의 소 제기

▶ 2011년5월13일 낙찰

▶ 2011년6월10일 잔금납부

▶ 2011년6월23일 경매개시결정에 대한 이의신청

▶ 2011년6월23일 소유권이전등기 촉탁

▶ 2011년 6월24일 선고확정(승소판결)

 

③ 경매절차의 무효/유효와 낙찰자의 소유권 취득 여부

		임의경매		강제경매
경매절차의 무효	사유	소멸된 근저당에 기한 경매(멸실구건물등기)		채무자명의의 소.이.등이 무효 반사회적인 채무명의
	후처리	부당이득반환
선순위 가등기, 가압류,가처분 실행		담보책임
절차유효	사유	타인 소유권의 원인무효 소유권이전등기에 기한 근저당실행		1심 가집행선고에 기한 강제집행
		저당권말소판결 확정이 대금납부보다 빠르면 기판력이 미친다.	저당권말소판결확정일보다 대금납부가 빠르면 변종 전이므로 기판력이 미치지 않는다.	상고심확정판결이 대금납부보다 빠르면 기판력이 미친다.	상고심확정판결보다 대금납부가 빠르면 기판력이 미치지 않는다.
	후처리	소유권상실 : 담보책임	소유권유지	소유권상실 : 담보책임	소유권취득

 

 

 

 

 

 

 

▶ 적용판례 (74다1046 판결【임야소유권이전등기말소】)

소유권이전등기 및 근저당권 설정등기가 당초부터 원인무효임을 이유로 말소를 명하는 판결이 확정된 경우 근저당권 실행으로 그 판결의 변론종결 후에 소유권을 취득한 자의 지위 【판결요지】 소유권이전등기 및 근저당권설정등기가 당초부터 원인무효임을 이유로 각 그 말소를 명하는 판결이 확정되었다면 그 판결의 변론종결후의 승계인인 임의경매실행으로 인한 소유권취득자에 대하여는 경매절차의 진행을 저지하는 절차나 등기부상의 조처를 취한 여부에 불구하고 기판력이 미친다.

 

④ 권리분석

▶ 소멸(말소)기준권리 : 1995년8월23일 박주영 근저당권

▶ 2009년8월27일 근저당권부 채권압류(정리금융공사)의 효력

- 채권압류 : 근저당권압류

▶ 2009년11월21일 대위 상속등기

- 채권자대위권 행사 : 대위상속등기 및 임의경매신청

 

▶ 법정지상권 성립여부

- 토지지분 경매에서는 건물이 토지에 대하여 구분소유적 공유관계를 특정화할 수 있는지 여부를 기준으로 판단함.

성립사례	불성립사례
토지전부 경매일경우나 구분소유적 공유관계로 채무자의 토지가 특정화 되는 경우	지분만의 경매로 다른 공유자의 법정지상권을 강제시킬 수 없을 경우

 

▶ 소유권 취득 가부

아래 근저당권말소 청구사건에서 원고 승소판결이 확정되었는데 사실심 변론종결일이 2011.4.29일, 선고일이 2011.6.29일입니다.

위 74다1046판결을 적용하면 낙찰자가 소유권을 취득한 시기가 잔금지급일인 2011.6.10이고 사실심 변론종결일이 이보다 빠르므로 ‘변론종결후의 승계인’으로서 기판력을 받게 되어 유효하게 소유권을 취득할 수 없게 됩니다.

 

⑤ 사후처리

▶ 낙찰자에 의한 경매(개시결정)취소 신청 : 인용결정

▶ 대금 반환신청 : 취소결정문을 첨부 해당 경매계에 신청

▶ 취. 등록세 등 반환신청 : 취소결정문을 첨부 해당구청에 고지서와 함께 반환신청

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 매각허가결정에 대한 다툼 [수영사우나 사건]

① 사건 진행 경과도

 

 

 

②정보지

 

 

③ 수영사우나 입찰과정

 

【POINT】 2010년4월7일 채무자측에서 재(추가)감정신청 제출시점과 기간입찰에서의 투찰개시시점 및 재감정신청 인용을 위한 요건(최저입찰가격 결정의 중대한 결함사유 여부)

 

1. 의뢰과정

  매수의뢰인은 사단법인으로 불교단체다. 경매시장에서 투자이익이 아닌 오로지 실사용 목적으로 접근하는 사례는 좀처럼 흔하지 않는데, 아묻든 저 또한 의뢰인의 취지에 부합하게 수수료 등 편의를 보아 드렸다.

처음 의뢰전화는 서울에서 이 단체의 회원이신 여사분께서 저에게 연락이 왔는데, 꽤 오래 전부터 포교선원으로 사용할 건물을 찾고 계셨는데 도무지 마땅한 물건을 찾지 못하다가 우연히 경매사이트를 서핑하다가 본 물건이 눈에 들어왔고, 추천물건으로 올린 부동산ABC에 연락을 취하게 된 것이었다.

              

2. 물건 의뢰계약 및 현장답사 그리고 법원방문

  본 물건은 3층 찜질방 및 스넥코너과 4층 헬스장에 대하여 각 임차인이 유치권을 신고하였고 코너별 임차인이 각기 보증금에 대한 배당을 신청하였는데, 일부가 상가소액임대차보증금만 배당 받아 갈 수 있는 상황입니다.

   부산선원에 계신 분들이 답사 후 목적에 맞는 건물이라는 것과 실사용 목적이라는 취지를 듣고 자료분석에 의한 1차 브리핑을 해 주고 유치권 현황과 낙찰 후 명도절차에 대한 개략적인 설명, 그리고 그 예상비용을 자료로 제시해 드렸다. 계약을 한 후 저녁에 1차 현장답사를 가서 입지현황과 외관, 운영상황을 체크했다.

   본건은 기간입찰로 진행되는 물건으로 2010년 4.8일~4.14일까지 기간입찰을 하고 2010년4.20일 매각기일(개찰일)로 진행되는데, 매수대리계약일이 2010년4.9일이었고 다음날인 4.10일에 현장 재차방문을 하였다. 소유자를 만나 보러 갔는데 만나지 못하고 사우나 안과 헬스장의 상태 등을 고객차원?에서 자연스럽게 견학을 하고 돌아왔다.

  2010년4.12일  소유자미팅과 법원을 방문하는 일정을 잡았다. 소유자측과의 미팅에서 첫 인상을 부드럽게 출기 위해서 최대한 정중하게 ' 낙찰 후 명도절차를 원만히 협의하고 싶다! 투자목적의 고객이 아니므로 최대한 운영자 및 임차인들의 입장을 배려하겠다.'는 취지를 말씀드렸고 분위기 좋게 헤어졌다.

  문제는 법원방문에서 벌어졌다.

이미 투찰이 개시된 시점인 4.12일 방문이었는데 법원에 도착해 보니 열람서류(매각물건명세서)에 자료는 없고 겉지로 변경! 이라고만 붙어 있는게 아닌가!

  해당 집행계 담당게장에게 문의를 하니 소유자측에서 서울의 변호사에 의뢰하여 2010년.4.7일(기간입찰 개시 전날)에 온천공 및 5층 옥상건물의 면적 등에 대한 감정평가 누락으로 재감정신청을 접수한 상태이고, 법원측(집행계장본인 및 사법보좌관)에서는 이를 받아들여 기일연기(변경)를 하기로 하였다는 것입니다. 그래서 꽤 많은 분들이 문의하였는데 입찰을 해도 낙찰불허가가 될 것이므로 괜한 수고를 할 필요가 없다는 추가 브리핑까지 해 주었다.

 

                          이대로 물러 설 것인가?

                   

   일단 첫번째 의문은 기간입찰이 4.8일부터 개시(투찰)되었는데, 가령 서울에서 전날 우편발송에 의한 투찰을 한 사람은 4.8일 혹은 4.9일에 이미 투찰이 되었을 수도 있고, 더군다나 온라인 대법원경매사이트에서는 '변경'이라는 공시문언도 발견할 수 없다는 점에서 법원의 절차진행이 다분히 주관적이 아닌가 하고 판단이 섰다.

재판예규 제1230호 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 제3장 기간입찰에서의 입찰 등 제16조(매수신청보증) ① 기간입찰에서 매수신청보증의 제공은 입금증명서 또는 보증서에 의합니다. ② 기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 후에는 매수신청보증의 변경, 취소가 허용되지 않는다.  제17조(매각기일의 연기) 매각기일의 연기는 허용되지 않는다. 다만, 연기신청이 입찰공고 전까지 이루어지고, 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그러하지 아니하다.

 

재판예규 1230호에 따르면  기간입찰에서 연기신청은 입찰공고 전까지 이루어져야 합니다는 규정이 명문으로 존재하므로 일단 절차상 '변경' 내지 '기일연기'는 위법한 상태 내지 효력이 없는 상황이므로 투찰 및 개찰은 이루어질 수밖에 없고, 그렇게 되면 결국 매각허부결정에서 '재감정신청'의 타당성, 즉 기존 감정평가가 현저히 부당하여 매각허가를 할 수 없을 정도에 이른 경우인가 하는 것만 남게 될 것입니다.

     무거운 마음을 안고 사무실로 돌아와서 의뢰인에게 전화를 걸어 미팅을 가졌다.

 

 3. 협의내용

  나는 매각허부 결정의 확률이 5:5 정도 된다는 것과 지금의 상황이 소유자측에서 방어전략에서 나왔을 경우와 혹여 단독입찰을 노리고 이런 상황을 만들었을 수 있다는 취지로 설명을 하고 입찰보증금이 큰 관계로 의뢰인의 의사를 타진해 보았다.

  의뢰인은 꼭 이 물건을 낙찰 받고 싶다는 의사를 피력하였으므로 입찰을 진행하되 '소유자측과의 협의를 강화하는 전략'을 구사기로 하였다.  이 물건에 관심을 가진 다른 사람들은 법원측의 브리핑( 결국 블러핑이 되었다!)만 믿고  입찰을 포기하기로 하였을 것이므로 입찰단가를 낮추고  대신 소유자측과 명도협의 및 재감정신청포기 등 협의강화에 여력을 쏟기로 하였다.

 

 4. 투찰 및 개찰 그리고 소유자와 협상개시

4.13일 위 입찰가로 투찰하였고 매각기일 경매법원에 출석하여 결과를 보니 예상대로 단독입찰이었고, 집행관은 낙찰발표와 함께 본건은 재감정신청이 들어 와서 낙찰불허가가 될 가능성이 많은 상황이라고 부연설명을 덧붇여 주었다.

4.13일 낙찰 이후로 해당 집행계에 항의성 전화가 빗발쳤다는 소문이 소유자와 협상을 개시한 시점에 여기저기서 들려왔다. 소유자측은 매각기일에서 본건이 입찰참여가 있었다는 것을 알고 곧바로 낙찰불허가 신청을 하였다.

나는 소유자와 신속하게 협상에 들어가 재감정신청 취하( 및 낙찰불허가신청 취하), 그리고 유치권을 포함한 전체 명도 및 이사비(위로금)조로 일금 00,000만원에 명도합의서를 낙찰자와 채무자간의 계약으로 성사시켰다.

 

5. 재감정신청취하( 및 매각불허가신청 취하) 그리고 매각불허가결정

소유자와의 합의로 재감정신청취하, 낙찰불허가신청 취하를 하였으나 집행법원은 기어코 매각결정기일인 4.27일에 감정평가에 중대한 하자가 있다는 사유로 낙찰불허가를 하였다.

 

6. 매각불허가에 대한 즉시항고 신청 그리고 항고인용

나는 기존 판례를 인용하여 감정평가에 중대한 하자가 없다는 이유기재의 항고장을 작성하여 의뢰인에게 전달 해 주었다. 얼마 후 의뢰인은 친분이 있는 변호사가 도와주기로 하여 항고관련 업무를 독자적으로 진행하겠다고 하여 그 결과를 기다렸다.

8월 중순경 드디어 항고인용결정이 나서 의뢰인은 10월 초 매각대금을 모두 납부하고 소유권을 취득하였다.

 

④ 즉시항고 내용

(즉시) 항 고 장     사 건 2009 타경6665호 부동산임의경매 항고인(최고가매수인) 사단법인 대한0000000 이사 000 주 소 부산광역시 금정구 남산동 00번지   원결정의 표시 매각불허가결정   위 사건에 관하여 귀원이 2010 년 4 월 27일에 한 매각불허가결정에 대하여 불복하므로 이에 항고를 제기합니다.   항 고 취 지   원 결정을 취소하고 매각허가결정을 구합니다.   항 고 이 유   1. 최저경매가격결정에 중대한 하자가 있는지 여부   본 사건의 기존 감정평가서를 살펴보면 비록 온천수에 대한 평가액이 명시되어 있지 않다고 하지만 갑제1호증에 나타난 바와 같이 토지감정과 건물감정에서 기타사항으로 온천수에 대한 평가가 이루어졌고 본 물건에 대한 가격결정에서 온천수가 차지하는 영업비중이 동종업종과 비교하여 볼 때 현실적으로 별도로 가격을 평가할만한 정도에 이르지 않는 것으로 본 것이고, 설사 그 가격이 어느 정도 반영이 되어야 함에도 이를 반영치 않은 것이라 할지라도 그 사유가 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반합니다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정될 정도에 이르지 않았다고 여겨지므로 본건의 경우 최저매각가격결정에 중대한 하자가 있다고 할 수 없을 것입니다.   판례에 따르면 민사집행법 제127조제5항의 최저매각가격결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 1)법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 2)감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 3)감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반합니다거나 4)사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 할 것입니다.   판례에 따르면 “경매부동산에 설정된 근저당권들의 채권최고액의 합계액이 감정인의 경매부동산에 대한 감정평가 금액의 수배에 달하고 있는 점 등에 비추어 그 감정평가는 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반하거나 사회통념상 현저하게 부당하여 이를 최저경매가격으로 정한 집행법원의 결정에 중대한 하자가 있다(2000마1143등)”고 한 사례가 있습니다.   반면 “온천공과 동력장치가 있다고 하더라도 그 주장의 온천공의 개수와 규모, 온천수량, 동력장치의 설치내역 등을 이 사건 경매 목적물의 전체적인 규모와 그 낙찰가액 기타 기록에 나타난 여러 사정에 비추어 보면, 위 온천공 및 그 동력시설을 별도로 평가하지 아니하였다고 하여 이 사건 경매절차에 있어서의 최저경매가격결정이나 일괄경매결정에 중대한 하자가 있는 경우라고 할 수는 없다 할 것이다 (96마1929)”(갑제2호증) 고 하였습니다.   또한 판례에 따르면 “온천권이 토지소유권과 독립되는 물권이나 준물권으로 볼만한 관습이 있음을 인정할 만한 증거는 없는데다가 온천수도 지하수의 일종이고 온천수의 용출 및 인수에 관한 시설이 그 토지상의 건물에 상용되는 것인 이상 그 토지 및 건물과 함께 운명을 같이 하는 종물로서 그 토지와 건물의 소유권을 취득한 자는 온천수와 그 용출 및 인수시설에 관한 지배권도 아울러 취득하는 것이다(75나133(반소134)).”라고 하여 온천권은 별도의 물권이나 준물권에 해당되지 않고 토지와 건물의 운명에 따르는 종물이라는 것이 일관된 판례의 입장입니다.   그러므로 최저매각가격결정의 중대한 하자로 되려면 일반적인 시세나 근저당권 등의 담보가치 등에 비추어 현저히 그 감정가격이 낮아 객관적으로 감정평가액이 부당하다고 인정될 경우에는 직권에 의한 매각불허가사유가 될 수 있을 것이나, 본 사건 물건에서는 실제 채무자(소유자)가 현실적으로 투여된 시공원가액에 비추어 보거나(채무자의 말에 의하면 50억 들었다고 함), 현실적인 매도가액으로 보거나 본 감정평가액이 설령 온천공 등에 대한 별도감정평가금액이 반영되지 않았다 하더라도 그 사유가 중대한 하자에 해당하지 않는다고 할 것입니다.   2. 매각허가결정을 하여야 할 사유   1) 채무자측이 재감정신청 및 매각불허가신청을 취하한 점, 2) 본 물건에 임금채권자 및 유치권자, 임차인등 이해관계인이 다수 존재하고 기일이 늦어질 경우 다수가 경제적 고통이 장기화 될 수밖에 없다는 점, 3) 매각절차상의 하자가 전혀 없고, 원고 본인이 채무자 및 기타 이해관계인(유치권자, 임금채권자, 임차인 등) 과 원만한 합의에 의한 인도절차가 가능한 상태에 있는 점 등으로 볼 때 최고가매수인에 대한 매각허가결정이 이루어져야 함을 주장하는 바입니다.   입 증 서 류 1. 갑 제1호증 기존 감정평가서(부일감정) 2. 갑 제2호증 판례자료 사본 1부   2010 년 5월3일 위 항고인 대한0000000 00 0000 연락처(☎)   부산지방법원 동부지원 귀중   ☞유의사항 1) 이해관계인은 매각허부여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할수 있고 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 합니다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있습니다. 2) 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있습니다. 3) 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다.

 

 

제2장. 명도 및 명도관련 인수의 위험성

1. 유치권 인수의 위험성 ▶ 2008타경9472사건

 

 

▶ 권리분석

▷ 유치권 성립여부

▸ 점유현황

 

 

현황조사를 기준으로 분석해 보면 아파트 키를 조합사무실에서 보관중인 것으로 파악되고 조합의 점유하에 있는 것으로 판단됨.

 

▸ 견련채권 여부

아파트의 시공사 또는 관할구청에 납부하여야 할 시유지 계약금 및 불하대금, 시유지 균등배분금 및 토지, 건물 등록세, 교육세 등의 세금과 이주비 및 위 각 금원에 대한 지연손해금채권은 이 사건 아파트에 관한 조합원의 인도청구권과 동일한 법률관계로부터 발생한 것으로서, 또한 이 사건 아파트에 관한 관리비, 유리샷시비용, 대위등기비용은 목적물 자체로부터 발생한 비용으로서, 위 징수금 등에 대한 채권 및 위 각 비용에 대한 상환청구권과 이 사건 아파트 사이에는 견련관계가 있다. (서울중앙지법 2009.9.4. 선고 2009가합49365 판결 : 항소【손해배상(기)】)

 

[결론] 유치권의 성립요건인 점유와 견련채권이 모두 성립하므로 유치권 존재함.

 

▶ 가치분석

1. 낙찰자 취득가격 분석

낙찰자 낙찰대금 380,000,000원

+ 유치권 인수금액 359,168,496원 (438,808,049원 - 79,639,504원)

계 : 739,168,496원

 

 

2. 현재가치/미래가치분석

▸ 낙찰사례 분석

 

 

2009년 시세 : 55,000~60,000원대

2011년 시세 : 50,000~55,000원대

 

▶ 명도관련 전개과정

▷ 유치권신고-낙찰-인도명령 집행과정

▸ 2008. 4. 28. 조합이 경매법원에 유치권행사의 신고를 하고 이 사건 아파트의 출입문에 이와 같은 내용의 경고문을 게시

▸ 2009. 2. 24. 조합이 경매법원에 낙찰허가기일의 출석에 갈음한 진술서를 통해 낙찰자가 유치권을 인수할 경우 부담이 클 수 있다는 의견서를 제출

▸ 2009. 2. 19. 제4차 경매기일에서 낙찰가 380,001,000원에 최고가입찰자로 결정

▸ 2009. 2. 27. 낙찰자 경매기록을 열람, 복사하여 조합의 유치권 신고사실을 확인

▸ 2009. 3. 10. 낙찰자 매각대금을 완납하고 서울중앙지방법원 2009타기650호로 소유자를 상대로 인도명령을 신청하여 2009. 3. 11. 인도명령결정

▸ 2009. 3. 13. 위 인도명령이 소유자 등에게 송달

▸ 2009. 3. 19. 위 인도명령에 기하여 집행관으로부터 이 사건 아파트를 인도받아 이 사건 아파트의 점유를 취득

 

▷ 조합이 낙찰자를 상대로 손해배상청구의 소 제기 내용

 

▸ 조합(원고)의 청구취지

피고들은 원고가 이 사건 아파트에 관하여 유치권을 행사하고 있다는 사실을 잘 알면서도 이 사건 아파트의 점유자가 아닌 소외 5, 소외 6을 상대로 인도명령을 받고 이를 집행하여 이 사건 아파트의 점유를 취득함으로써, 원고의 유치권을 소멸케 하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 민법 제204조 제1항 또는 민법 제760조에 의하여 이 사건 아파트에 관한 유치권 소멸에 따른 손해배상으로서 유치권의 피담보채권액 438,808,049원에서 원고가 위 강제경매절차에서 배당받은 금원인 79,639,504원을 공제한 나머지 359,168,496원(438,808,049원 - 79,639,504 주2) 원)을 배상할 의무가 있다.

 

▸ 법원의 판단 (2009가합49365)

 

민사집행법 제91조는 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없으므로( 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713호 판결 등 참조), 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회복할 수 있는 경우에 유치권의 잠정적인 상실로 인한 손해액은 유치권자가 그 유치목적물을 점유함으로써 얻을 수 있는 이익 이상을 초과하여 유치권의 피담보채권액 상당으로 인정될 수 없다.

 

그러므로 원고가 피고들을 상대로 유치권에 기하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있는지는 별론으로 하고, 점유물반환청구권의 행사가 가능한 상태에서 유치권 상실에 대한 손해배상으로서 미변제 피보전채권액 상당을 구하는 이 사건 청구는 이유 없고, 달리 원고가 이 사건 아파트에 관한 점유의 일시적인 상실로 인하여 입은 손해액에 대한 구체적인 주장·입증이 없는 이상 원고의 손해배상청구는 이유 없다.

 

▸ 만약 낙찰자가 제3자에게 본 물건을 매매한 경우 조합과의 법률관계

 

피고들이 자신들의 점유하에 있던 이 사건 아파트를 제3자에게 처분·인도하고 그 목적물에 관하여 소유권이전등기까지 경료하여 그 제3자로 하여금 목적물에 관한 완전한 소유권을 취득하게 하여 버림으로써 목적물에 관한 소유권이나 점유를 환원시킬 수 없는 새로운 사태가 만들어진 경우, 그 때 비로소 원고는 매수인인 피고들을 상대로 점유물반환청구권을 행사하여 목적물의 점유를 회복할 수 없는 결과를 초래하여 원고의 점유를 침탈하고 유치권을 확정적으로 상실하게 하는 불법행위에 대한 손해배상으로서 유치권의 피담보채권액 상당을 구할 수 있을 것이다.

 

 

▶ 범방동 주택수리비 채권 유치권신고

 

 

▶ 덕포동 상가인테리어 유치권 신고(2010-14239)

 

 

제3장. 경매 위험성 사례

1. 회수의 위험성

(1) 암남동 법정지상권

 

 

▷ 권리분석

▸ 법정지상권 성립 여부

▹ 구건물 등기 존재 여부 : x

▹ 토지소유권 이전 여부

 

 

 

현소유자인 김양자가 상속을 받았으므로 현소유자를 기준으로 법정지상권을 소멸시킬만한 소유권이전이 없고 일단 토지, 건물 소유자가 김양자로 추정되므로 법정지상권은 성립 여지가 높음.

▸ 대항력 인수여부

2007.10.5 외환은행 근저당권이 말소기준권리이므로 임차인 김춘길은 대항력 있는 임차인이나 배당요구 하였으므로 전액 소액배당 받음.

 

▷ 가치분석

▸ 현재가치분석

▹물건분석

- 조적조 스레트지붕 구조는 리모델링이 용이하지 않은 구조임

특히 방수관련 치명적인 비용이 들어갈 여지가 있음

- 화장실이 재래식이고 외부에 존재하므로 또한 수리비가 많이 들어갈 위험 존재

▹ 임대현황분석

- 소유자 점유부분이 임차인 점유부분보다 방1개가 더 존재하나 수리 후 동등한 구조가 된다고 보고

예상임대가 책정

★ 수세식화장실로 개조할 경우

소유자 점유부분 : 200만/15만원

임차인 점유부분 : 200만/10만원

합계 : 보400만/25만원

▸ 미래가치분석

 

 

 

▷ 명도분석 및 최종결과

 

- 임차인 전액배당 후 명도

- 소유자에게 500만원에 건물매수 후 임차인 점유부분으로 이전하여 전세계약 체결

- 소유자 점유부분과 임차인점유부분을 리모델링 했으나 화장실을 내부에 설치하지 못하여(수리비 문제로) 현재까지 임대를 놓지 못하고 있음

 

 

 

(2) 아파트 임대수요 예측 실패

 

 

2. 소유권상실의 위험성 --- 기회요인도 보아야 한다!

(1) 소유권말소 예고등기 물건

 

 

 

(가) 권리분석

▶ 절차적 권리분석

- 소멸기준권리에 의한 권리분석 : 국민은행 2000.7.26 근저당 이후 등기부상 권리 모두 말소

단, 예고등기는 말소되지 않는다.

 

- 민사집행절차상 권리에 의한 분석 : 대위변제 여지없음

 

▶ 실체적 권리분석

- 소유권말소예고등기 진행현황 : 현재 소유자를 피고로(전체세대) 소장부본 송달 중

 

(나) 가치분석

▶ 현재가치

 

 

 

▶ 미래가치

수익성 분석표 (환수율/환수기간)				물건명 : 네오스포
1	투입비용/임대가 환수금
	투입원가		대출	임대가
			대출금액	유형	보증금	월세
	낙찰가	125,000,000		전세	120,000,000
	등기비	1,508,763	이율	월세	10,000,000	700,000
	수수료	1,500,000
	명도비	1,500,000	월 이자
	수리비	2,000,000	0
	합계	131,508,763
2	환수율
	(월세) 회수율			(전세) 회수율
	환산전세가	80,000,000		회수금액	120,000,000
	회수율	60.8%		회수율	91.25%
3	회수기간
	(월세)회수기간			(전세) 회수기간
	미회수금액	121,508,763		미회수금액	11,508,763
	순월세수입	700,000
	회수기간	173.6
4	수익성분석
	단기 매매수익률		중기(2년 후)매매 수익률
	매입원가	131,508,763	순투입금액	11,508,763
	현시세	160,000,000	매매예상가	180,000,000
	매매차익	28,491,237	매매차익	48,491,237
	세전수익률	21.7%	세전수익률	421.3%

 

(다) 배당분석

본 배당분석의 목적은 배당 채권자에 대한 향후 부당이득 반환 청구의 소 제기 가능성에 대비하기 위한 목적

 

네오스포 배당표			배당금액				주택/상가소액배당표
			금액		비고		주택소액배당한도
매각대금 및 이자합계			125,110,822		이자	110,822	소액기준금액
1	(1)경매비용		2,582,260		입찰보증금	12,000,000	소액임차인
	(2)최우선변제		없음		매각잔금	113,000,000
	합계		0		매각대금	125,000,000
	배당잔액		122,528,562
	(3)당해세
2	부산진구		304,856
	배당잔액		122,223,706
	(4)우선변제		금액		배당잔액
3	국민은행		113,500,408		8,723,298
4	북부산세무서		8,723,298				채권계산표
5	사상구청		0				청구원금	이자	배당총액
							109,713,053	3,787,355	113,500,408

네오스포 배당표			배당금액				주택/상가소액배당표
			금액		비고		주택소액배당한도
매각대금 및 이자합계			125,110,822		이자	110,822	소액기준금액
1	(1)경매비용		2,582,260		입찰보증금	12,000,000	소액임차인
	(2)최우선변제		없음		매각잔금	113,000,000
	합계		0		매각대금	125,000,000
	배당잔액		122,528,562
	(3)당해세
2	부산진구		304,856
	배당잔액		122,223,706
	(4)우선변제		금액		배당잔액
3	국민은행		113,500,408		8,723,298
4	북부산세무서		8,723,298				채권계산표
5	사상구청		0				청구원금	이자	배당총액
							109,713,053	3,787,355	113,500,408

 

(라) 위험성분석

▶ 소유권말소의 소

원고승소의 확률은 50:50으로 보인다.

▶ 원고승소 시

낙찰자는 위 배당표상의 채권자들을 상대로 부당이득반환을 청구하고 이에 불응할 시 부당이득반환 청구의 소를 제기하여 승소판결에 기하여 반환해야 한다.(승소확률100%)

▶ 원고 패소 시

낙찰자의 소유권은 완전히 보전된다.

출처 : 부산경매-부동산ABC

글쓴이 : 김석중소장 원글보기

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