[스크랩] 토지투자시 현장답사 요령

토지투자시 현장답사 요령   [문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속했읍니다. 구입후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000)   [답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야합니다. ※ 믿을만한 중개업소에서는 이 모든곳을 꼼꼼하게 잘 챙겨주는 업소가 많습니다만.   현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양,경계등자연적인, 물리적인현황이될것입니다. ※ 중계업소를 통하지 않고 지주와 직접 거래를 할경우에는 토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등권리관계는 답사 가기전에 미리관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과필요시등기부등본)를보아 사전에파악하고. 현장답사시에는 중점적으로물리적인현황을 점검, 파악 해아할것입니다..   현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를지참하여 현장에서 목적토지의위치. 도로유무, 토지모양과경계선등을확인하게됩니다. ※ 토지상식이 없는 일반인은 믿을만한 중개업소에 의뢰한것이 좋습니다. 가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다. 특히임야는산등성이나필지간 경게가 모호해서 정확히 경계를 그어파악하기가 대단히어렵습니다. 특히주의해야합니다. 문의하신 분당회원의질문에대한답변으로 전원주택지로쓸농지(전답)를사기위하여 현장방문시에 점검해야할사항을전문가의관점에서설명해드리겟습니다.       토지현장답사시8가지점검사항   1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다.   고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은거리(KM)를알고또소요시간도알아야합니다.   가는길이포장도로인지비포장도로인지폭이몇M 인지도매우중요합니다. 전체적으로는집에서출발하여대강몇시간몇분이걸리는지도게산해보아야합니다.(물론실제계절별로하루시간대별로차이가큽니다)     2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.   목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가기존도로에접해잇는가? 그도로는폭이얼마고포장인가이닌가? 또그도로는지적도상에나타난공로(公路)인가사도(私道)인가하는것도매우중요합니다. 후에건축허가의필요조건이기때문입니다.   좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는타인소유의땅에별도토지사용승락서를받아야농지전용과건축허가가가능합니다. 토지사용승락은사용료도문제지만승락지주가바뀌었을때는새로승락을받아야하기때문에후일복잡한분쟁의소지가있습니다.     3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.   배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리산이나강, 하천을조망할수잇다면좋겟지요.. 하여튼주변경치와풍광은각자나름대로취향이다르니일률적으로좋다는표준은없다고봅니다. 그거그런대로자기마음에들면됩니다. 다만경치가좋고마음에꼬옥드는땅은대개비쌉니다.     4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.   이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이오래된집성촌이라든가골치아픈또라이가았다든가또는과거에집단타살또는자살의쓰라린역사가있다든가하는어두운면은거주전까지는정말알기힘듭니다. 다만가능하다면후일다시한번동네를찾아와동네구멍가게같은곳에앉아서마을할머니에게넌즈시물어보는길밖엔없습니다.     5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.   현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나대부분의답사자는이부분을오히려소홀히하고그저주변의경치에취(?)해서자칫건상넘어갑니다. 진입도로는물론땅의위치와경게와모양그리고땅이앉은향은대단히중요합니다. 후일집을지을때에어떤방향으로집을앉힐지를머릿속으로구상해봅니다.   집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.. 경계옆에비닐하우스가있어도별로좋지않을것입니다. 또옆의밭이나산이홍수피해나토사, 붕궤, 함몰등의전력이있거나그럴위험이있어도좋지않을것입니다.     6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지알아 봅니다.   농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데주변에공동묘지나화장장, 또는하수종말처리장이나쓰레기매립장, 광산등이있으면좋은물을얻을수없습니다. 공기도물론이구요.. 또비행기이동통로가되어소음이심한것도않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등공해공장이나레미콘공장등은기피시설입니다.   아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로50000분의1 전국지도등을보고주변의공장이나혐오시설을미리또는다녀온후에도상점검하면좋습니다.     7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.   전원주택 신축에 잇어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가마을한가운데또는기존마을에인접해잇다면이런문제는신경을쓰지않아도됩니다. 기존농가주택이현존하거나있던자라도마찬가지입니다. 그러나마을에서떨어져잇는외진개울가나산속이라면신규인입비용도대강고려해보아야합니다.   전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는기존전가가설지역으로부터200M 까지는기본료이나그후1M당48,400원씩가설비가추가됩니다. 에컨대마을애서1KM떨어진곳의가설비는약39백만원이추가부담이됩니다.     8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.   식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지인근에광역상수도나간이상수도가있는지만일지하수를팔경우식수량은풍부한지가볍게점검해봅니다. 우리나라는아직은어디를파나지하수가잘나와큰문재는없습니다. 오히려물맛과수질이문제가될것입니다. 하여튼근처에약수터기있거나좋은산골물이있다면금상첨화겠지요 ※ 토지상식이 없는 일반인은 믿을만한 중개업소에 의뢰한것이 좋습니다.         성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령     ■ 현장조사에서 확인할 사항   조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.     현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.   특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.   만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.     또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.     ■ 부동산중개업자 탐문   부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다.   약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.   중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.     또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.     ■ 관련기관 조사   현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을찾고있다”고이야기하면 도움이되는 정보를얻기 쉽다.     몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.     또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.     마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.     어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다. ※ 토지상식이 없는 일반인은 소득도 없이 고생을 많이 하는 경우가 대부분 입니다. 선 무당이 사람잡는다고 잘 모르면서 계약을 했을경우는 빼도박지도못할 큰 낭페를 보는 경우가 많습니다. 믿을만한 중개업소에 의뢰한것이 좋습니다.

 

 

     

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출처 : 토지사랑모임카페

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