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부동산시장 불황의 골이 깊어지면서 사실상 극심한 거래마비 상태가 이어지고 있다. 거래가 쉽지 않은 대형 아파트와 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 대다수 종목은 급급매로 내놓아도 매수자를 찾지 못해 발을 구르는 이들이 넘쳐나면서 현금화하지 못한 부동산 때문에 낭패를 보는 이들이 늘고 있다. 이러한 현상은 구매력 감소에 따라 부동산을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아지면서 심각한 사회현상으로 대두되고 있다.

부동산 장기 침체기에 가장 큰 취약점이 바로 ‘환금성’이 떨어진다는 점이다. 불황기에는 시세가 오를 때까지 기다리는 ‘묵혀두기’식 투자보다 현금화할 수 있는 투자처를 찾아내는 것이 관건이다. 앞으로 실수요 차원에서 부동산에 돈을 묻을 때는 매도전략까지 고려한 출구전략을 염두에 둬야 한다. 노후대비를 위해 부동산을 장만했더라도 긴급한 일이 발생해도 언제든지 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 투자법이다.

옛날처럼 주택과 상가를 옮겨 타며 재산을 불리는 방법이 더 이상 통하지 않으면서 ‘환금성’ 결여는 치명적 단점이다. 돈 되는 부동산을 싸게 장만했더라도 팔고 싶을 때 빨리 처분할 수 있는 투자처에 접근하는 것이 침체기에 부동산 투자에 나서는 현명한 방법이다. 이제 불황에 강한 부동산은 현금화가 쉬운 ‘잘 팔리는’ 부동산이다. 부동산 투자 시 팔 때를 최우선으로 고려해야 한다.

  배후 수요 풍부한 부동산이 현금화 쉽다

지역호재가 많은 곳은 수요가 넉넉해 부동산 거래가 활발하기 때문에 환금성이 우수하다. 수요가 늘어나는 지역 부동산 시장은 배후 수요가 풍부하고 인구 유입도 활발해 실거주나 임대수요가 많아 대체로 청약경쟁률이 높은 게 특징이다. 서울 수도권의 경우 대중교통과 교육환경 좋은 지역이 수요가 풍부하다. 지방은 대규모 산업단지나 공공기관 이전지역 등 젊은 층 인구가 늘어나는 도시가 배후수요가 풍부해 수요가 늘어난다.

그 지역을 대표하는 곳이나 종목을 고르는 게 현금화하기 쉽고 갈아타기도 유리하다. 최고의 지역에 속해 있는 랜드마크 부동산은 입지여건이 뛰어나고 규모가 크고, 인지도가 높아 지역 부동산값을 주도하는 선행지표가 되기도 한다. 가격이 조금 비싸더라도 수요층이 다양하고 두텁기 때문에 환금성이 월등하다. 따라서 지역 대표 부동산은 주변 2~3류 지역보다 같은 조건에서도 시세가 높게 형성돼 쉽게 현금화하기 쉬운 특징이 있다.

부동산 침체기 속에서도 수요 많은 도심 최고지역 내 주택가와 도심 상가·업무 밀집지역 부동산은 가격의 등락폭이 작아 실수요자들의 거래가 잦고 가격변동도 적다. 잠재수요가 풍부한 탓에 불황의 파고에 쉽게 영향을 받지 않는다. 전통적인 도심 입지 탓에 고정적인 유동인구와 함께 도시 접근성이 뛰어나 수요자들의 선호도가 높다. 도심 입지 부동산은 투자수요의 진출입도 다양하지 않아 가격변동 폭이 적어 대기 수요도 꾸준하다.

  인구 느는 곳 투자하면 손 바뀜 잦아

부동산의 수요가 늘어 손 바뀜이 잦은 곳은 대체로 꾸준히 인구가 늘어나는 젊은 도시이다. 과거 수년간 인구가 늘어나고 있는 시∙군∙구라면 가격 상승 여지가 높다. 인구가 몰리는 지역은 인구집중 흡수요인인 기반사업, 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 활발하게 진행되는 곳이다. 인구 증가지역은 부동산값이 오를 가능성이 높으며 실수요자들이 유망한 투자대상지로 꼽는다.

교통여건이 개선되는 지역도 중장기적으로 환금성이 점차 양호해지는 경향이 있다. 도시 간의 접근성은 부동산 값을 좌우하는 중요요소이다. 이동시간이 짧아질수록 가격 수준이 높게 형성되어 실수요자를 끌어들이기 쉽다. 예전과 달리 가격 급등효과는 기대하기 어렵지만 추가 기반시설이 확충된다는 점은 여전히 큰 호재로 여겨진다. 특히 신설 역세권은 수요자들이 점차 늘어나기 때문에 침체기에도 부동산 상승이 꾸준하다.

투자 예상지역 내 수급동향도 부동산의 환금성에 미치는 영향이 크다. 수년간 가격 싼 양질의 부동산의 공급이 줄거나 건축허가 면적이 줄어들면 부동산 가격의 완만한 상승과 함께 수요가 늘어난다. 하지만 급매물과 분양권 매물이 급증하거나 특정 지역에 입주 예정 대단지가 있어 입주가 동시에 이루어지면 공급과잉 현상이 빚어진다. 공급이 많으면 대부분 부동산을 장만해 집값 하락을 부추기는 계기가 될 수 있다.

부동산은 살 때보다 팔 때가 더 문제다. 원하는 때에 빨리 팔릴 수 있는 종목에 돈을 묻는 것이 중요하다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 조심해야 한다. 잘 팔릴 부동산은 불황에 강한 부동산이다. 도심 역세권 소형 부동산으로써 59~85㎡ 아파트, 33㎡ 상가, 도시 인근 330㎡ 안팎의 농지, 역세권 소형 상가주택, 1억 원 안팎의 부동산은 실수요자의 손 바뀜이 잦은 부동산들이다.

수익률이 검증된 수익형 부동산도 수요자들에게 인기 있는 투자대상이다. 예를 들어 선(先)임대 상가나 영업 중인 매매상가, 금융기관∙병원 입점이 확정된 건물 내 저층 소형 상가 등은 어느 정도 예상수익률 파악 가능해 공실 및 사업주체 부도에 대한 위험이 적어 투자자들의 선호도가 높다. 게다가 기본적인 입지∙상권분석을 통해 수익성과 상황을 파악한 상태여서 실패를 줄이는 안전형 투자자에게 인기 높은 투자대상이다.

환금성이 좋은 부동산을 고르려면 당장의 싼 가격에 초점을 맞추기보다 가치 할증을 따져보고 투자해야 한다. 나중에 되팔 때 장기적으로 유리한 점과 어떤 면이 차별적 가치가 뛰어난 지를 부각할 수 있어야 한다. 부동산 침체기로 갈수록 부동산 수요자들의 관심은 싼 가격에 치우치고 다른 요소들은 간과할 수 있다. 따라서 수요자들이 얻을 수 있는 극대화된 효용을 기준으로 부동산의 가치를 제대로 인식할 지부터 미리 따져봐야 한다.