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주택, 상가건물임대차보호법 개정법률 시행

❍ 8. 13.(화) 임차인 보호와 권리를 강화하는 것을 내용으로 하는「주택임대차보호법」과「상가건 물임대차보호법」

    개정법률(2013. 7. 2.)이 공포‧시행됩니다.

❍ 이번 개정법률이 시행되면,

① 임차인에 대해서만 인정되던 보증금반환채권에 대한 우선변제권이 보증금반환채권을 양수받은 금융기관에도 인정되

    어 임차인들이 낮은 이자로 손쉽게 전세자금을 마련할 수 있게 됩니다.

②상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 3억이하)에만 적용되던 임대 차 갱신요구권이

   보증금의 제한을 받지 않고 모든 상가 임대차에 확대 적용되어 상인들이 5년 간 안정적인 영업활동을 할 수 있게 됩니

   다.

③그 동안 상가임대인이 철거‧재건축을 이유로 제한없이 임대차 갱신을 거절할 수 있었으나, 이제는 노후 등 안전사고

   우려가 있는 경우와 같이 매우 제한적인 경우에만 철거‧재건축을 이유로 갱신거 절을 할 수 있게 됩니다.

❍ 한편, 이번에 공포된 개정법률 중 ① 중소기업인 법인의 직원 거주용 주택에 대한 주택임대차보 호법 적용 확대, ② 임

    대차계약을 체결하려는 자 등의 확정일자 부여기관에 대한 차임 및 보증 금 등 정보제공 요청 관련 규정 ③ 보증금을

    월세로 전환할 때의 전환율 상한을 한국은행이 공 시한 기준금리와 연동하도록 한 규정 등 일부 규정은 시행령 개정

    등 후속조치가 필요하여 2014. 1. 1.부터 시행됩니다.

□ 보증금반환채권의 담보력이 강화되어 목돈 안 드는 전세제도의 실현이 가능해지고, 영세업자

    의 자금융통 부담도 경감됩니다.(주택‧상가 공통)

❍ 금융기관이 임차인의 보증금반환채권을 양수받고 전세자금 등을 대출하여 주는 경우 금융기

     관에 보증금반환채권의 우선변제권이 승계됩니다.

❍ 그 동안 금융기관은 우선변제권이 보장되지 않는 보증금반환채권을 담보로 제공받는 것을 꺼려하여, 담보로 제공할

     다른 재산이 없는 임차인은 전세자금 등 마련을 위해 높은 이자를 부담할 수 밖에 없었습니다.

❍ 이번 개정으로 보증금반환채권의 담보가치가 크게 상승되어 임차인은 연간 3~4%의 낮은 이 자만 부담하고 전세자금

    등을 마련할 수 있게 되어 ‘목돈 안드는 전세제도’ 실현이 가능하게 되고, 영세자영업자들은 낮은 이자의 손쉬운 자금

    융통의 길이 열리게 됩니다.

    ※ 목돈 안드는 전세를 위한 대출상품은 8.23.～27.사이에 6개 시중은행(우리, 국민, 하나, 신한, 농 협, 기업은행)에서

       출시 예정(금리 3%후반～4%초반, 최대 3억까지 대출 가능)

❍ 또한, 보증금을 양수받은 금융기관이 임대차기간 중에는 대출자금 회수를 위해 임차인의 계약해지권 을 대위행사하지

    못하도록 하여 임차인의 안정적인 주거권도 보장됩니다.

□ 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금 액수를 초과하는 상가임차인도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안

    정적으로 영업할 수 있게 되었습니다.(상가)

❍ 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차(서울, 3억이하)에만 적용되던 임대 차 갱신요구권이

     모든 상가 임대차에 확대 적용됩니다.

❍ 종전에는 대통령령으로 정하는 일정금액(서울, 3억) 이하인 상가임대차에만 5년의 갱신요구권을 인 정하여 그 밖의

    상가임차인의 경우 시설투자비 등을 회수하는데 한계가 있으므로 적어도 갱신요 구권은 모든 상가에 인정되어야 한다

     는 목소리가 높았습니다.

❍ 이번 개정으로 대통령령으로 정하는 일정금액을 초과하는 상가임차인에게도 갱신요구권이 인 정되어 5년 동안 안정

    적으로 영업을 할 수 있게 되었습니다.

   - 다만, 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정금액 이하의 상가임대차의 차임증액 상한은 연 9%이나, 이를 초과하는

     상가임대차는 주변 상가건물의 시세‧조세‧공과금 등을 고려하여 차 임증감을 청구할 수 있도록 하였습니다.

    ※ 독일은 상가임대차의 기간과 차임 모두 당사자간 자유로운 합의에 따라 결정되고, 프랑스는 기 간은 제한(9년)되나,

       차임은 당사자의 자유로운 합의로 결정되고 있음

□ 임대인이 마음대로 철거‧재건축을 이유로 갱신거절할 수 없게 됩니다.(상가)

❍ 상가임대인은 ‘①철거‧재건축에 대한 사전 고지, ②안전사고 우려, ③다른 법령에 따른 철거 또는 재건축’의 사유가

     있어야만 철거‧재건축을 이유로 갱신거절을 할 수 있게 됩니다.

❍ 종전에는 임대인이 철거‧재건축의 이유를 제한하고 있지 않아 건물의 노후, 안전사고의 우려가 없 더라도 갱신을 거

    절할 수 있어 임차인 보호를 위해 5년의 갱신요구권을 부여한 법의 취지에 반한 다는 지적이 많았습니다.

❍ 이제, 개정 법률의 시행으로 임차인이 실질적으로 5년의 임대차기간을 보장받을 수 있게 되 었습니다.

□ 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 되었습니다.

    (주택)

❍ 중소기업기본법 제2조에 해당하는 중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임 대차보호법의 적용을

    받을 수 있게 되었습니다.

❍ 종전에는 주택을 매수‧제공할 여력이 없는 영세기업의 경우에는 주택을 임차하여 직원에게 제 공하고 싶어도 법인에

    게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금보호에 어려움이 있었 습니다.

❍ 이제 법률개정으로 중소기업 법인이 보증금 떼일 염려없이 마음놓고 근로자의 주거를 지원할 수 있게 될 것으로 기대

    됩니다.

□ 임차주택의 차임등 현황을 열람할 수 있는 이해관계인의 범위가 명확해지고, 임차를 하 려는 자도 차임 등

    정보제공 요청을 할 수 있습니다. (주택)

❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 동사무소 등 확정일자 부여기관에게 임차주택에 대한 선순 위 확정일자 현황, 차임

     및 보증금 등에 관한 정보제공을 요청할 수 있게 되었습니다.

❍ 종전에는 이러한 정보제공요청권이 없어 임차인은 임차하려는 주택에 선순위 보증금이 있는 임 대차가 존재하는지,

    종전 보증금이 얼마였는지를 제대로 알지 못한 채 계약을 체결하였습니다.

❍ 이번 법률개정으로 임차인의 가격결정에 대한 교섭력이 증대되고, 예상치 못한 선순위 확정 일자로 인해 보증금을 보

     호받지 못하는 피해가 예방될 수 있을 것으로 기대됩니다.

□ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율 상한이 금리와 연동될 수 있게 되었습니다.(주택‧상가 공통)

❍ 보증금의 월세 전환율 상한이 보증금 중 월세로 전환되는 금액에 대출금리, 경제여건 등을 고려하 여 대통령령으로 정

    하는 비율(현재, 주택 연 14%, 상가 연 15%)과 한국은행 기준금리에 대통령 령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은

    비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없게 되었습니다.

❍ 그 동안, 금리 하락의 영향으로 임대인이 보증금을 월세로 전환하는 비율이 지속적으로 증 가하고 있음에도 월세 전환

    율이 금리변동을 반영하지 못하여 금리하락의 효과를 서민인 임 차인이 제대로 받지 못한다는 지적이 있었습니다.

❍ 이번 법률개정으로 금리가 낮을 때에는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 반대로 금리가 높을 때에는 고

    정된 상한율이 적용되도록 하여 서민의 월세부담이 경감될 수 있게 되 었습니다.

□ 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 한도가 상향되었습니다.(상가)

❍ 상가건물의 소액임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 금액의 범위가 상가건물 가액의 2분의 1로 상향되었습니다.

❍ 종전에는 상가의 경우에는 최우선변제금의 범위가 건물가액의 3분의 1로 규정 되어 있어 건물가 액의 2분의 1로 규정

    되어 있는 주택임차인과 형평에 맞지 않는다는 지적이 있었습니다.

❍ 이번 법률 개정으로 상가임차인의 최우선변제금의 범위가 확대되어 소액임차인이 더욱 안정적으 로 보증금을 반환받

     을 수 있게 되었습니다.

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