4.1부동산대책에도 불구하고 부동산시장이 또 다시 가파르게 하락하자 최근 기득권언론들을 중심으로
'취득세 영구 인하론'이 쏟아지고 있다. 4.1부동산대책 직후 '종합선물세트'라며 환호성을 질렀던 이들 언론이 부동산대책의 약발이
없자, 취득세 효과가 한시적인 탓이라고 우기고 있는 것이다. 이들은 취득세를 영구 인하하면 일반 가계가 부동산시장 부양 효과가
지속되고 부동산 거래가 취득세 감면 막달에 몰리는 '막달효과'와 이후 거래가 끊기다 시피 하는 '거래절벽 현상'이 없어질 것이라고
한다. 이 같은 주장에 따라 '토건족의 본산' 국토해양부가 총대를 메고 취득세 영구 인하론을 주창하면서 지자체의 세수 부족을
걱정하는 안전행정부와 대립하기도 했다. 이런 가운데 매일경제신문은 현오석 경제부총리와의 7월 16일자 인터뷰에서 '취득세를
영구인하하는 방향으로 가닥을 잡았다'고 보도했다. 이 같은 기득권언론의 여론몰이와 정부의 대응을 보고 있으면 한심하기 짝이 없다.
큰 틀에서 보면 취득세 인하에 따른 부동산 거래 활성화 효과가 전혀 없을 뿐만 아니라 세수만 축내는 어리석은 짓을 하고 있기
때문이다.
왜 그런지 간략히 살펴보자.(참고로, 여기에서는 취득세의 거래 부양 효과가 있는지만 따지기만 한다.
기득권언론에서는 취득세 영구인하를 합리화하기 위해 최근에는 취득세가 외국보다 높으니 이걸 감면해야 한다고 주장하는데, 취득세를
포함한 총거래비용과 재산세 등 보유세가 외국보다 낮다는 얘기는 거의 소개하지 않는다. 단순히 취득세만 낮추는 게 아니라 보유세를
올리고, 다주택자들의 임대소득을 정확히 파악해 세금을 투명하게 거두게 하는 것을 전제로 한다면 나는 취득세를 낮추는데 얼마든지
찬성할 수 있다.)
겉보기에는 <그림1>의 위쪽 그래프에서 보는 것처럼 취득세 감면에 따른 거래량 증가현상과 감면기간이 종료되는 마지막 달에 거래가 몰리는 막달현상, 그리고 이후 거래가 끊어지는 '절벽현상'이 분명히 발생한다.
하
지만 취득세 감면 종료 직전 마지막 달에 주택거래량이 몰리는 막달현상은 취득세 감면 종료를 앞두고 혜택을 보기 위해 주택거래가
일시적으로 앞당겨져 이루어진 것일 뿐이다. 실제로 취득세 감면 종료 직전 마지막 달과 취득세 감면이 종료된 이후 2개월간의
주택거래량을 평균으로 계산해 다시 주택거래량 그래프를 그려보면 그 같은 주장이 얼마나 넌센스인지 쉽게 이해할 수 있다.
<
그림 1>의 아래 그림에서 보는 것처럼 평균으로 환산한 주택거래량 추이를 다시 보면 거래량이 급감했던 2012년 1~2월과
2013년 1~2월의 주택거래량이 그 전후의 거래량 수준과 별반 다르지 않게 연결되고 있음을 알 수 있다. 취득세 감면 종료에
의해 마지막 달에 거래량이 몰리는 막달현상은 시장의 불확실성을 키우는 것이 아니라 세제 혜택을 보기 위해 주택 거래가 일시적으로
앞당겨 이루어지는 것에 불과하다. 이러한 현상은 일반적으로 상품판매에서 할인 행사 마감 직전에 구매가 몰리는 것과 동일한 것으로
보면 된다. 이를 보면 취득세 감면으로 인해 부동산 거래가 증가했다고 볼 수 있는 근거는 전혀 없다. 취득세 감면에 따른 거래량
증가 효과가 전혀 없이 거래의 진폭만 키우고 이에 따라 일희일비하고 있는 것이다. 그러면서 하우스푸어 등의 기대감을 키우며 부동산
거품 해소를 계속 지연시키고 있을 뿐이다. 더구나 부동산 거래를 활성화시키는 아무런 효과도 없는데, 광역 지자체 세수의 30%를
넘는 취득세수를 계속 축내는 바보 짓을 하고 있는 것이다.
이미 우리 연구소가 여러 차례 주장한대로 지금 국내
부동산시장은 빚을 내서 집을 살 사람도 거의 다 사버려 일시 부양책으로는 절대 회복할 수 없는 대세하락기에 접어들어 있다. 집값이
너무 높아 집을 살 수 없는데, 부동산 거품의 해소를 지연시키면 시킬수록 결과적으로 부동산시장 침체 기간은 오히려 길어질 수밖에
없다. 부동산 거품을 빼지 않은 채 기득권 언론이나 국토해양부 등의 주장에 따라 취득세를 영구 인하해봐야 가뜩이나 재정이
열악해지는 지자체 세수만 줄어들 뿐 부동산 거래는 활성화되지 않는다. 지금이라도 정부가 현실을 제대로 직시하길 바랄 뿐이다.
<그림 1> 취득세 감면과 주택 거래량 추이
주) 온나라부동산정보 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성
마
지막으로 취득세 인하 효과에 관한 한국개발연구원(KDI)의 한심한 눈치보기 작태는 비판하지 않을 수 없다. KDI는 지난 5월에
취득세 감면으로 인해 주택거래가 증가하지 않는다고 주장해놓고, 불과 1개월 여 만인 6월 20일경 주택거래를 활성화하기 위해
취득세를 영구적으로 인하해야 한다는 정반대의 주장을 내놓았다. 취득세 감면이 주택거래 증가와 관련이 없다는 자신들의 연구 결과를
뒤집고 이후 쏟아져 나온 기득권 언론과 부동산 시장 이해관계자들의 입맛에 딱 맞는 보고서를 내놓았다. 결과적으로 수백억원의 세금을
지원받아 운영되는 공적 연구기관이 부동산 기득권이라는 특정세력의 이익을 대변한 셈이 됐다.
그 동안 KDI는
4대강 사업이나 경인운하 사업 등 각종 대형 토건사업에 대한 타당성 검토에서 정권의 입맛에 맞는 엉터리 보고서를 양산해 왔다.
또한 엉터리 보고서로 진행된 국책 사업의 실패에 대한 책임도 지지 않았다. 그런 KDI가 이제는 부동산 시장의 사적인 이해관계를
노골적으로 대변하기 시작한 것이다. 정권의 요구에 맞춰 엉터리 보고서를 양산하고 부동산 시장의 이해관계를 대변하는 KDI는
국책연구기관으로써 의미와 존재 가치를 상실했다고 봐야 한다. 따라서 KDI를 정부로부터 독립적인 연구기관으로 분리하고 객관적인
연구 결과를 생산할 수 있는 장치를 마련하는 등 근본적인 역할 조정과 개혁이 필요하다. 특히 지금까지 KDI 등 각종 국책기관들은
정부 고위 관료들의 임기 동안 생색낼 수 있는 사업들을 합리화해주는데 동원돼 왔다. 이제는 그 같은 역할보다는 각종 예산사업들에
대한 엄정한 평가를 통해 향후 정책의 품질과 예산사업들의 성과를 개선하기 위한 피드백을 주는데 초점을 맞춰야 한다. 그렇게 할 때
KDI가 '권력의 시녀'가 아닌 진정한 '공공연구기관'이 될 수 있다.
"시세가 요즘 무슨 의미가 있나요. 거래되는 금액이 시세인데. 거래 자체가 안되니 그냥 '급매물'로만 표기해놓은 거에요. 그럼 가격 문의하러 들어오기라도 하니"
서울 마포구 공덕동에 있는 H 공인중개소는 최근 유리벽에 붙여놨던 매물 전단지의 시세 표기를 모두 없앴다. 아무리 가격을 낮춰도 문의하러 오는 사람이 없기 때문이다.
서
울 강북구 미아동에 있는 한 중개업소도 최근 전단지를 모두 가격표기 없는 것으로 교체했다. '상담요망'으로 대신 표시했다. 해당
중개업소 관계자는 "돈이 급한 집주인이 계속해서 빨리 좀 팔아달라며 가격을 내리는데 전단지 바꾸는 것도 힘들어서 아예 가격 표기를
없애 버렸다"고 말했다.
◆ 사라지는 시세표…"거래되는 금액이 시세"
공인중개업소에서 시세표가 사라지고 있다. 취득세 감면 종료로 주택 거래가 실종된 것이 원인이다. 사실상 거래되는 금액이 시세인 상황이 벌어지고 있다.
서
울의 경우 7월 주택 거래량은 지난 달의 9분의 1 수준으로 급감했다. 서울 부동산 정보광장에 따르면 7월 주택 거래량은 18일
현재 937건이다. 작년 7월에는 총 2783건이 거래됐었다. 취득세 감면 혜택 종료로 거래가 몰린 지난달은 9027건이었다.
거래량이 줄어드니 가격이 내리는 것은 당연지사. 한국감정원에 따르면 전국 아파트 값은 2주 연속 하락했다. 수도권은 7주 연속 하락세가 이어지고 있다.
서
울 마포구 공덕동 인근 아파트들의 경우 최근 한달 새 많게는 2000만원 정도 가격이 빠졌다. 마포구 공덕3삼성래미안 84㎡의
경우 6억5000만원에서 거래됐는데 최근에는 급매물로 6억4000만원에 물건이 나오고 있다. 잠실동 '잠실주공 5단지' 전용면적
74㎡형은 이달 들어 9억원으로 2달 새 1억원 가량 하락했다. 개포주공 1단지 전용 41㎡형은 이달 들어 6억원으로 9000만원
가량 내렸다.
양천구 H부동산 관계자는 "취득세가 1%일때도 거래가 안됐는데 2%인 상황에서 거래가 안되는거야
당연한 것 아니냐"고 되물었다. 마포구 한 부동산관계자는 "4·1 대책 이후 급매물 거래로 올랐던 호가가 다시 빠지는 상황"이라고
말했다.
김현아 건설경제연구실장은 "주택 수요는 한정돼 있는데 취득세 감면과 같은 대책으로 미리 당겨서 쓰다 보니 거래 절벽 현상이 발생하는 것은 당연한 것"이라며 "당분간 침체가 깊어질 가능성이 높다"고 말했다.
◆ 국토부 "추가 대책은 없어"…침체 이어질 듯
매
매 시장 상황이 악화되고 있지만 국토교통부는 추가 대책은 없다고 못을 박았다. 일각에서는 현재 2%, 연말 이후 4%로 환원되는
취득세율을 영구적으로 1%로 줄이는 방안을 비롯해 추가 대책을 정부가 내놓을 것이란 전망이 나오기도 했었다.
18일
국토부는 자료를 통해 "취득세 감면 종료 이후 거래량, 가격, 수급상황 등 전반적인 주택시장 상황을 면밀하게 모니터링하고 있다"며
"(하지만) 4·1 대책의 실효성을 높일 수 있는 세부 실행 방안은 지속적으로 마련·시행해 나갈 예정이지만 4·1 대책 외에
별도의 추가적인 대책을 검토해 발표할 계획은 없다"고 말했다.
국토부가 대책을 내놓지 않겠다고 밝힌 배경에는 추가 대책이 나오더라도 효과가 그리 크지 않을 것이란 분석도 깔려 있는 것으로 전문가들은 분석했다.
김현아 실장은 "수요자들이 이제는 취득세 감면을 혜택이라고 보지 않고 당연하다고 생각하기 때문에 정부의 세제 개편 대책이 큰 효과를 거둘 수 있을지는 미지수"라며 "대책이 나오는 주기가 점점 짧아지는 점은 문제"라고 말했다.
함영진 부동산114 센터장은 "국토부가 지금 당장 쓸 수 있는 카드가 많지 않다"며 "세제 개편의 경우에도 안행부나 기재부의 역할이 큰 상황이기 때문에 추가 대책과 관련해 어려운 부분이 있을 것"이라고 말했다.
이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이오래된집성촌이라든가골치아픈또라이가았다든가또는과거에집단타살또는자살의쓰라린역사가있다든가하는어두운면은거주전까지는정말알기힘듭니다. 다만가능하다면후일다시한번동네를찾아와동네구멍가게같은곳에앉아서마을할머니에게넌즈시물어보는길밖엔없습니다.
5.
지적도를
들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.
현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나대부분의답사자는이부분을오히려소홀히하고그저주변의경치에취(?)해서자칫건상넘어갑니다.
진입도로는물론땅의위치와경게와모양그리고땅이앉은향은대단히중요합니다. 후일집을지을때에어떤방향으로집을앉힐지를머릿속으로구상해봅니다.
집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.. 경계옆에비닐하우스가있어도별로좋지않을것입니다.
또옆의밭이나산이홍수피해나토사, 붕궤, 함몰등의전력이있거나그럴위험이있어도좋지않을것입니다.
6. 주변
2KM 이내에 혐오시설이 있는지알아 봅니다.
농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데주변에공동묘지나화장장, 또는하수종말처리장이나쓰레기매립장, 광산등이있으면좋은물을얻을수없습니다. 공기도물론이구요.. 또비행기이동통로가되어소음이심한것도않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등공해공장이나레미콘공장등은기피시설입니다.
아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에
잇으므로50000분의1 전국지도등을보고주변의공장이나혐오시설을미리또는다녀온후에도상점검하면좋습니다.
7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.
전원주택 신축에 잇어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인
동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.
목적토지가마을한가운데또는기존마을에인접해잇다면이런문제는신경을쓰지않아도됩니다. 기존농가주택이현존하거나있던자라도마찬가지입니다. 그러나마을에서떨어져잇는외진개울가나산속이라면신규인입비용도대강고려해보아야합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그
비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는기존전가가설지역으로부터200M 까지는기본료이나그후1M당48,400원씩가설비가추가됩니다. 에컨대마을애서1KM떨어진곳의가설비는약39백만원이추가부담이됩니다.
8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.
식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지인근에광역상수도나간이상수도가있는지만일지하수를팔경우식수량은풍부한지가볍게점검해봅니다. 우리나라는아직은어디를파나지하수가잘나와큰문재는없습니다. 오히려물맛과수질이문제가될것입니다.
하여튼근처에약수터기있거나좋은산골물이있다면금상첨화겠지요
※ 토지상식이 없는 일반인은 믿을만한 중개업소에 의뢰한것이 좋습니다.
성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령
■ 현장조사에서 확인할
사항
조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다.
지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면
현장조사 시 참고자료로 유용하다.
예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다.
군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의
인구 및 성별 등 통계와 현황에
대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.
현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해
목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및
지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를
한번 그려보는 것이 좋다.
특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다.
아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다
먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.
만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의
업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은
얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라
임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화
여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록
임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.
또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해
발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은
어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은
물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.
■ 부동산중개업자 탐문
부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터
그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다.
이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다.
다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를
알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로
생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을
물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를
대접하는 경우가 많다.
약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.
중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해
허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다.
주변 블록별 지역의 지가
또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이
된다.
또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다.
양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와
분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는
정체상태라고 봐도 무방하다.
■ 관련기관 조사
현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번
찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수
있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면
도움을 받기 어렵다.
나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후
전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산
활용방안을찾고있다”고이야기하면 도움이되는 정보를얻기 쉽다.
몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역
일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른
김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이
좋다.
또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나
군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다.
일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ?
건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는
상공회의소의 산업관련 자료
및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ?
예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.
마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로
수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을
파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이
좋다.
어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은
부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이
나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지
미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.
※ 토지상식이 없는 일반인은 소득도 없이 고생을 많이 하는 경우가 대부분
입니다.
선 무당이 사람잡는다고 잘 모르면서 계약을 했을경우는 빼도박지도못할 큰 낭페를 보는 경우가
많습니다.
환산 전세가 기준 매매가 = 445,000,000 X 130(%) = 578,500,000원
세전 수익률 = 578,500,000 ÷ 385,693,600 = 150%
② 순 투입금액 대비 매매 수익률
(순 투입금액= 60,000,000원 매매차익=198,000,000)
198,000,000 ÷ 60,000,000 = 317.7%
③ 순 투입금액 대비 월세수입 기준 수익률
( 순투입금액 = 60,000,000원 순월세수입=1,800,000원)
수익률 = 12 X 1,800,000 ÷ 60,000,000 = 0.36%
수익성 분석표 (환수율/환수기간)
물건명 : 덕포동 근린주택
1
투입비용/임대가 환수금
투입원가
대출
임대가
대출금액
층
보증금
월세
낙찰가
290,090,000
120,000,000
지하
10,000,000
500,000
등기비
11,603,600
이율
1
30,000,000
750,000
수수료
4,000,000
0.060
2
20,000,000
500,000
명도비
월 이자
3
60,000,000
400,000
수리비
80,000,000
600,000
4
85,000,000
250,000
기타
순투입금액
5
합계
385,693,600
265,693,600
합계
205,000,000
2,400,000
2
환수율
전세가 환원 회수율
일반회수율
환산전세가
445,000,000
회수금액
325,000,000
회수율
115.4%
회수율
84.26%
3
회수기간
(단순)회수기간
미회수금액
60,693,600
순월세수입
1,800,000
회수기간
33.7
4
수익성분석
전세가환원 매매수익률
순투입금액 대비 매매수익률
순투입금액대비 임대수익률
매입원가
385,693,600
순투입금액
60,693,600
순투입금액
60,693,600
환산전세가
445,000,000
순 자본이득
192,806,400
순월세수입
1,800,000
매매예상가
578,500,000
세전수익률
150.0%
세전수익률
317.7%
세전수익률
35.6%
제2장. 명도의 난이도 분석 사례
제1절. 인도명령을 둘러싼 대립
▶ 명도협상 및 인도명령 집행 과정
▸ 명도협상
- 경매를 통해 매입한 전 소유자가 이사비를 과다하게 요구하므로 인도명령 신청(소유자) 후 게속 협상 해 나감.
- 인도명령 인용 후 강제집행 신청
(인도명령 결정문 + 송달증명원 + 강제집행신청서 ) -> 집행관 사무실에서 신청
- 집행관 계고
(계고 현장에서 소유자가 방1개에 소유자의 큰딸 가족 짐이 있고 주민등록 전입되어 있으며, 중국에 살고 있으므로 강제집행을 연기해 달라고 함)
- 큰딸 가족에 대한 2차 인도명령 신청 (인도기간을 보름 이상 연장시키는 결과 초래)
- 소유자 측에서 최종적으로 200만원을 제시해 왔으나 낙찰자 측에서 거절함
- 최종적으로 인도집행을 단행하였는데 사실상 쓰레기만 존재하였음.
(쓰레기만 남겨 두고 갔으면 집행 중단하고 그냥 버리면 되는데 무경험으로 인하여
창고보관 결정)
- 창고보관 비용 지불 후 2달 지나서 동산매각 결정 받아 쓰레기 짐을 낙찰 받아(보관비용과 상계) 처리비용 지불하고 최종 정리
* 창고 보관 전 소유자 물건 처분절차
- 통상 2달치 창고 보관비 선납금 + 운송비를 먼저 지불해야 합니다.
- 1달이 지난 후 보관비 채권에 기하여 창고보관 물품을 압류하여 매각해 달라는 취지의
<집행목적물이 아닌 동산매각신청>을 해야 합니다.
- 매각결정을 받으면 매각기일이 잡히고 매각기일 매각대금이 있으면 보관비용을 보전
받을 수 있습니다.
00지방법원 집행관사무소
집행목적물이 아닌 동산매각신청
사건번호 : 본 호(부)
채권자 :
주 소 :
현주소 :
채무자 :
주 소 :
현주소 :
신 청 취 지
위 당사자들 간의 부산지방법원 타기 호 부동산인도사건의 집행력 있는 결정정본에 기하여
부동산 인도집행을 하면서 집행목적물 안에서 제거하여 채권자가 보관중인 집행목적물이 아닌
별지 목록기재 유체동산의 매각을 신청합니다.
신 청 이 유
1. 위 사건에 관하여 부산지방법원 타기 호 부동산인도사건의 집행력 있는 결정정본에 기한
채권자의 신청에 의하여 귀 집행관이 20 . . . :부터 같은 날 :까지 부동산인도집행을 하였는 바
채무자와 그 가족 및 동거인 등의 부재로 집행목적물 내에 있던 별지목록기재의 유체동산을 달리
처리할 길이 없어 채권자는 보관인으로 선임되어 이를 맡아 부산시 내에 있는 창고를 보관장소로
하여 보관비용으로 매월 금 원을 지급키로하여 개월간 보관비용 금 원을 미리 지급하고 위탁보관하게
하였습니다.
2. 그런데 채권자가 위와 같이 채무자의 위 유체동산을 보관한지 상당한 기일이 지난 지금에 이르기
까지 채무자는 위 보관중인 물품을 수취하지 아니하고 있습니다.
3. 따라서 채권자는 법률상 그 보관의 책임 없는 사유로 보관비용의 증가와 물품 망실의 우려로
경제적, 정신적 부담이 막대할 뿐만 아니라 가까운 시일내에 채무자의 유체동산 수취를 기대하기
곤란하며 또한 채권자로서는 위와 같은 사정으로 위 물품을 더 이상 보관할 형편이 되지 아니하므로
민사집행법 제258조 제6항에 따른 매각조치를 취하여 주시길 신청합니다.
첨 부 서 류
1. 부동산인도명령결정 사본
1. 부동산인도집행조서 사본
1. 보관각서 사본
1. 보관료 영수증 사본
20 . . .
위 채권자
부산지방법원 집행관사무소 귀중
3. 무잉여 매각에 따른 경매취소의 위험성
<2011-7354 경매사건 추가할 것>
제2절. 명도소송을 둘러싼 대립
1. 전소유자의 임대차계약과 인테리어공사 유치권에 기한 명도거부 사건
▷ 전 경매사건
▸ 전 경매사건(2004타경42154) 낙찰 후 경과
(전주지방법원 2010.11.5. 선고 2009나7130 판결【건물명도】)
▹ 임차인 안원백
- 임차인 안원백, 류창수, 유희남 가장임차인으로 배당배제
- 임차인 안원백과 낙찰자 김양현 사이에 부엌 쪽 방1개에 보증금 3,300만 원, 임대차 기간 2007. 1. 29.부터 2009. 1.29.까지로 정한 임대차계약서 작성하고 안원백이 2007. 3. 19.경 김양현에게 1,300만원을 송금
- 임차인 안원백이 2006. 8. 16.경 이 아파트로 전입신고 하고 거주하면서 이를 점유하다가 낙찰 후 김제수협이 근저당권을 설정한 이후인 2007. 4. 12.경에 확정일자를 받은 점
▹ 전소유자 정용수
- 정용수는 2007. 2. 7. 이 아파트의 경락인인 김양현과 사이에 임차보증금 1,500만 원, 임료 월 60만원에 임차하는 계약을 체결
- 정용수는 김양현에게 계약 당일인 2007. 2. 7.경 임대차보증금 1,500만 원을 이체한 다음, 2007. 3. 2.경부터 2007. 6. 25.경까지 매달 60만원을 이체
- 정용수는 2007. 2. 28.경부터 안원백 점유부분을 제외한 나머지를 점유·사용하였으며 2007. 4. 12.경 이 아파트로 전입신고를 하고 확정일자를 받음
- 정용수는 김양현의 승낙 아래 2007. 5. 2.경부터 같은 달 31.경까지 사이에 36,109,670원 상당의 공사비용을 들여 이 아파트에 대하여 리모델링 공사를 함
- 위 공사로 인하여 증가된 이 아파트의 현존하는 객관적 가치는 유익비감정인의 평가에 의하면 13,001,901원 정도임
▸ 이 사건 (2007타경20506) 후 경과
▹ 임차인 안원백
- 안원백은 2006. 8. 16.경 무렵부터 이 아파트 중 부엌 옆 방1개에 거주하다가 2009. 4. 15. 전주지방법원 2009카기317호로 주택임차권등기명령을 받은 후 침대, 옷장 등의 가재도구를 남겨둔 채 2009. 5. 18.경 이사
▹ 전소유자 정용수
- 낙찰자에 대하여 유치권에 기한 인도명령에 이의하여 임도명령이 기각된 후 계속 점유
▶ 낙찰자 강대철의 명도청구 및 부당이득반환청구(및 손해배상)의 소
[소송결과]
▸ 피고1에 대한 청구
- 원고의 피고1에 대한 명도청구 승소 (임차인 불인정)
- 원고의 피고1에 대한 부당이득반환청구 일부승소(점유시까지), 일부패소(이사 후 불성립)
- 원고의 피고1에 대한 불법행위 손해배상 청구 승소
▸ 피고2에 대한 청구
- 원고의 피고2에 대한 부당이득반환청구 승소(유치권성립과 무관)
- 피고2의 원고에 대한 유치권성립 항변 인용 (임차인 인정)
- 원고의 피고2에 대한 부당이득반환채권과 피고2의 유익비 채권과 상계주장에 대하여 인용
- 원고의 피고2에 대한 명도청구 승소
2. 법정지상권 불성립과 토지인도 및 건물철거의 소
▶ 위 물건의 토지에 대한 경매사건
▷ 건물-토지 등기부
▷ 2008타경14444 물건 권리분석
▸ 법정지상권 성립여부
▹건물의 소유권 : 강춘산 명의로 건축허가 신청하였으므로 등기여부와 상관없이 강춘산이 원시취득
▹ 토지소유자 : 이성철
경매 당시에 토지소유자와 건물소유자가 상이하므로 법정지상권 불성립
▷ 2010타경10681 물건 권리분석
2008-14444사건에서 이미 법정지상권이 불성립한 것이 판명되고, 결국 2009가단5482사건(토지인도 및 건물철거의 소)의 승소판결로 본 건물은 철거의 위기에 놓여있음.
▶ 토지낙찰자의 건물낙찰시 권리관계 : 저가에 건물소유권 취득
제3장. 경매위험성 분석 사례
제1절. 경매취하(취소)의 위험성
1. 경매개시결정에 대한 다툼 or 소유권상실의 위험성
② 사건진행경과
(가) 신청채권인 근저당권의 권리변동관계
▶ 1995.8.23 박주영 근저당권 설정
▶ 2005.8.23 박주영 근저당권 원인채권 소멸시효 완성
▶ 2009.8.27 박주영 근저당권부채권 압류(정리금융공사)
▶ 2009.11.19 강덕순 외4인 상속등기 (1997.12.5 원인-김병윤)
▶ 2009.11.27 임의경매신청
(나) 채무자측의 대응과 낙찰자의 소유권 취득
▶ 2010년 소멸시효를 원인으로 근저당권등기말소의 소 제기
▶ 2011년5월13일 낙찰
▶ 2011년6월10일 잔금납부
▶ 2011년6월23일 경매개시결정에 대한 이의신청
▶ 2011년6월23일 소유권이전등기 촉탁
▶ 2011년 6월24일 선고확정(승소판결)
③ 경매절차의 무효/유효와 낙찰자의 소유권 취득 여부
임의경매
강제경매
경매절차의 무효
사유
소멸된 근저당에 기한 경매(멸실구건물등기)
채무자명의의 소.이.등이 무효
반사회적인 채무명의
후처리
부당이득반환
선순위
가등기, 가압류,가처분 실행
담보책임
절차유효
사유
타인 소유권의 원인무효 소유권이전등기에 기한 근저당실행
1심 가집행선고에 기한 강제집행
저당권말소판결
확정이 대금납부보다 빠르면 기판력이 미친다.
저당권말소판결확정일보다 대금납부가 빠르면 변종 전이므로 기판력이 미치지 않는다.
상고심확정판결이 대금납부보다 빠르면 기판력이 미친다.
상고심확정판결보다 대금납부가 빠르면 기판력이 미치지 않는다.
후처리
소유권상실
: 담보책임
소유권유지
소유권상실
: 담보책임
소유권취득
▶ 적용판례 (74다1046 판결【임야소유권이전등기말소】)
소유권이전등기 및 근저당권 설정등기가 당초부터 원인무효임을 이유로 말소를 명하는 판결이 확정된 경우 근저당권 실행으로 그 판결의 변론종결 후에 소유권을 취득한 자의 지위
【판결요지】
소유권이전등기 및 근저당권설정등기가 당초부터 원인무효임을 이유로 각 그 말소를 명하는 판결이 확정되었다면 그 판결의 변론종결후의 승계인인 임의경매실행으로 인한 소유권취득자에 대하여는 경매절차의 진행을 저지하는 절차나 등기부상의 조처를 취한 여부에 불구하고 기판력이 미친다.
④ 권리분석
▶ 소멸(말소)기준권리 : 1995년8월23일 박주영 근저당권
▶ 2009년8월27일 근저당권부 채권압류(정리금융공사)의 효력
- 채권압류 : 근저당권압류
▶ 2009년11월21일 대위 상속등기
- 채권자대위권 행사 : 대위상속등기 및 임의경매신청
▶ 법정지상권 성립여부
- 토지지분 경매에서는 건물이 토지에 대하여 구분소유적 공유관계를 특정화할 수 있는지 여부를 기준으로 판단함.
위 74다1046판결을 적용하면 낙찰자가 소유권을 취득한 시기가 잔금지급일인 2011.6.10이고 사실심 변론종결일이 이보다 빠르므로 ‘변론종결후의 승계인’으로서 기판력을 받게 되어 유효하게 소유권을 취득할 수 없게 됩니다.
⑤ 사후처리
▶ 낙찰자에 의한 경매(개시결정)취소 신청 : 인용결정
▶ 대금 반환신청 : 취소결정문을 첨부 해당 경매계에 신청
▶ 취. 등록세 등 반환신청 : 취소결정문을 첨부 해당구청에 고지서와 함께 반환신청
2. 매각허가결정에 대한 다툼 [수영사우나 사건]
① 사건 진행 경과도
②정보지
③ 수영사우나 입찰과정
【POINT】 2010년4월7일 채무자측에서 재(추가)감정신청 제출시점과 기간입찰에서의 투찰개시시점 및 재감정신청 인용을 위한 요건(최저입찰가격 결정의 중대한 결함사유 여부)
1. 의뢰과정
매수의뢰인은 사단법인으로 불교단체다. 경매시장에서 투자이익이 아닌 오로지 실사용 목적으로 접근하는 사례는 좀처럼 흔하지 않는데, 아묻든 저 또한 의뢰인의 취지에 부합하게 수수료 등 편의를 보아 드렸다.
처음 의뢰전화는 서울에서 이 단체의 회원이신 여사분께서 저에게 연락이 왔는데, 꽤 오래 전부터 포교선원으로 사용할 건물을 찾고 계셨는데 도무지 마땅한 물건을 찾지 못하다가 우연히 경매사이트를 서핑하다가 본 물건이 눈에 들어왔고, 추천물건으로 올린 부동산ABC에 연락을 취하게 된 것이었다.
2. 물건 의뢰계약 및 현장답사 그리고 법원방문
본 물건은 3층 찜질방 및 스넥코너과 4층 헬스장에 대하여 각 임차인이 유치권을 신고하였고 코너별 임차인이 각기 보증금에 대한 배당을 신청하였는데, 일부가 상가소액임대차보증금만 배당 받아 갈 수 있는 상황입니다.
부산선원에 계신 분들이 답사 후 목적에 맞는 건물이라는 것과 실사용 목적이라는 취지를 듣고 자료분석에 의한 1차 브리핑을 해 주고 유치권 현황과 낙찰 후 명도절차에 대한 개략적인 설명, 그리고 그 예상비용을 자료로 제시해 드렸다. 계약을 한 후 저녁에 1차 현장답사를 가서 입지현황과 외관, 운영상황을 체크했다.
본건은 기간입찰로 진행되는 물건으로 2010년 4.8일~4.14일까지 기간입찰을 하고 2010년4.20일 매각기일(개찰일)로 진행되는데, 매수대리계약일이 2010년4.9일이었고 다음날인 4.10일에 현장 재차방문을 하였다. 소유자를 만나 보러 갔는데 만나지 못하고 사우나 안과 헬스장의 상태 등을 고객차원?에서 자연스럽게 견학을 하고 돌아왔다.
2010년4.12일 소유자미팅과 법원을 방문하는 일정을 잡았다. 소유자측과의 미팅에서 첫 인상을 부드럽게 출기 위해서 최대한 정중하게 ' 낙찰 후 명도절차를 원만히 협의하고 싶다! 투자목적의 고객이 아니므로 최대한 운영자 및 임차인들의 입장을 배려하겠다.'는 취지를 말씀드렸고 분위기 좋게 헤어졌다.
문제는 법원방문에서 벌어졌다.
이미 투찰이 개시된 시점인 4.12일 방문이었는데 법원에 도착해 보니 열람서류(매각물건명세서)에 자료는 없고 겉지로 변경! 이라고만 붙어 있는게 아닌가!
해당 집행계 담당게장에게 문의를 하니 소유자측에서 서울의 변호사에 의뢰하여 2010년.4.7일(기간입찰 개시 전날)에 온천공 및 5층 옥상건물의 면적 등에 대한 감정평가 누락으로 재감정신청을 접수한 상태이고, 법원측(집행계장본인 및 사법보좌관)에서는 이를 받아들여 기일연기(변경)를 하기로 하였다는 것입니다. 그래서 꽤 많은 분들이 문의하였는데 입찰을 해도 낙찰불허가가 될 것이므로 괜한 수고를 할 필요가 없다는 추가 브리핑까지 해 주었다.
이대로 물러 설 것인가?
일단 첫번째 의문은 기간입찰이 4.8일부터 개시(투찰)되었는데, 가령 서울에서 전날 우편발송에 의한 투찰을 한 사람은 4.8일 혹은 4.9일에 이미 투찰이 되었을 수도 있고, 더군다나 온라인 대법원경매사이트에서는 '변경'이라는 공시문언도 발견할 수 없다는 점에서 법원의 절차진행이 다분히 주관적이 아닌가 하고 판단이 섰다.
재판예규 제1230호 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3)
제3장 기간입찰에서의 입찰 등
제16조(매수신청보증)
① 기간입찰에서 매수신청보증의 제공은 입금증명서 또는 보증서에 의합니다.
② 기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 후에는 매수신청보증의 변경, 취소가 허용되지 않는다.
제17조(매각기일의 연기)
매각기일의 연기는 허용되지 않는다. 다만, 연기신청이 입찰공고 전까지 이루어지고, 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 그러하지 아니하다.
재판예규 1230호에 따르면 기간입찰에서 연기신청은 입찰공고 전까지 이루어져야 합니다는 규정이 명문으로 존재하므로 일단 절차상 '변경' 내지 '기일연기'는 위법한 상태 내지 효력이 없는 상황이므로 투찰 및 개찰은 이루어질 수밖에 없고, 그렇게 되면 결국 매각허부결정에서 '재감정신청'의 타당성, 즉 기존 감정평가가 현저히 부당하여 매각허가를 할 수 없을 정도에 이른 경우인가 하는 것만 남게 될 것입니다.
무거운 마음을 안고 사무실로 돌아와서 의뢰인에게 전화를 걸어 미팅을 가졌다.
3. 협의내용
나는 매각허부 결정의 확률이 5:5 정도 된다는 것과 지금의 상황이 소유자측에서 방어전략에서 나왔을 경우와 혹여 단독입찰을 노리고 이런 상황을 만들었을 수 있다는 취지로 설명을 하고 입찰보증금이 큰 관계로 의뢰인의 의사를 타진해 보았다.
의뢰인은 꼭 이 물건을 낙찰 받고 싶다는 의사를 피력하였으므로 입찰을 진행하되 '소유자측과의 협의를 강화하는 전략'을 구사기로 하였다. 이 물건에 관심을 가진 다른 사람들은 법원측의 브리핑( 결국 블러핑이 되었다!)만 믿고 입찰을 포기하기로 하였을 것이므로 입찰단가를 낮추고 대신 소유자측과 명도협의 및 재감정신청포기 등 협의강화에 여력을 쏟기로 하였다.
4. 투찰 및 개찰 그리고 소유자와 협상개시
4.13일 위 입찰가로 투찰하였고 매각기일 경매법원에 출석하여 결과를 보니 예상대로 단독입찰이었고, 집행관은 낙찰발표와 함께 본건은 재감정신청이 들어 와서 낙찰불허가가 될 가능성이 많은 상황이라고 부연설명을 덧붇여 주었다.
4.13일 낙찰 이후로 해당 집행계에 항의성 전화가 빗발쳤다는 소문이 소유자와 협상을 개시한 시점에 여기저기서 들려왔다. 소유자측은 매각기일에서 본건이 입찰참여가 있었다는 것을 알고 곧바로 낙찰불허가 신청을 하였다.
나는 소유자와 신속하게 협상에 들어가 재감정신청 취하( 및 낙찰불허가신청 취하), 그리고 유치권을 포함한 전체 명도 및 이사비(위로금)조로 일금 00,000만원에 명도합의서를 낙찰자와 채무자간의 계약으로 성사시켰다.
5. 재감정신청취하( 및 매각불허가신청 취하) 그리고 매각불허가결정
소유자와의 합의로 재감정신청취하, 낙찰불허가신청 취하를 하였으나 집행법원은 기어코 매각결정기일인 4.27일에 감정평가에 중대한 하자가 있다는 사유로 낙찰불허가를 하였다.
6. 매각불허가에 대한 즉시항고 신청 그리고 항고인용
나는 기존 판례를 인용하여 감정평가에 중대한 하자가 없다는 이유기재의 항고장을 작성하여 의뢰인에게 전달 해 주었다. 얼마 후 의뢰인은 친분이 있는 변호사가 도와주기로 하여 항고관련 업무를 독자적으로 진행하겠다고 하여 그 결과를 기다렸다.
8월 중순경 드디어 항고인용결정이 나서 의뢰인은 10월 초 매각대금을 모두 납부하고 소유권을 취득하였다.
④ 즉시항고 내용
(즉시) 항 고 장
사 건 2009 타경6665호 부동산임의경매
항고인(최고가매수인) 사단법인 대한0000000 이사 000
주 소 부산광역시 금정구 남산동 00번지
원결정의 표시 매각불허가결정
위 사건에 관하여 귀원이 2010 년 4 월 27일에 한 매각불허가결정에 대하여 불복하므로 이에 항고를 제기합니다.
항 고 취 지
원 결정을 취소하고 매각허가결정을 구합니다.
항 고 이 유
1. 최저경매가격결정에 중대한 하자가 있는지 여부
본 사건의 기존 감정평가서를 살펴보면 비록 온천수에 대한 평가액이 명시되어 있지 않다고 하지만 갑제1호증에 나타난 바와 같이 토지감정과 건물감정에서 기타사항으로 온천수에 대한 평가가 이루어졌고 본 물건에 대한 가격결정에서 온천수가 차지하는 영업비중이 동종업종과 비교하여 볼 때 현실적으로 별도로 가격을 평가할만한 정도에 이르지 않는 것으로 본 것이고, 설사 그 가격이 어느 정도 반영이 되어야 함에도 이를 반영치 않은 것이라 할지라도 그 사유가 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반합니다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정될 정도에 이르지 않았다고 여겨지므로 본건의 경우 최저매각가격결정에 중대한 하자가 있다고 할 수 없을 것입니다.
판례에 따르면 민사집행법 제127조제5항의 최저매각가격결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 1)법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 2)감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 3)감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반합니다거나 4)사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 할 것입니다.
판례에 따르면 “경매부동산에 설정된 근저당권들의 채권최고액의 합계액이 감정인의 경매부동산에 대한 감정평가 금액의 수배에 달하고 있는 점 등에 비추어 그 감정평가는 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반하거나 사회통념상 현저하게 부당하여 이를 최저경매가격으로 정한 집행법원의 결정에 중대한 하자가 있다(2000마1143등)”고 한 사례가 있습니다.
반면 “온천공과 동력장치가 있다고 하더라도 그 주장의 온천공의 개수와 규모, 온천수량, 동력장치의 설치내역 등을 이 사건 경매 목적물의 전체적인 규모와 그 낙찰가액 기타 기록에 나타난 여러 사정에 비추어 보면, 위 온천공 및 그 동력시설을 별도로 평가하지 아니하였다고 하여 이 사건 경매절차에 있어서의 최저경매가격결정이나 일괄경매결정에 중대한 하자가 있는 경우라고 할 수는 없다 할 것이다 (96마1929)”(갑제2호증) 고 하였습니다.
또한 판례에 따르면 “온천권이 토지소유권과 독립되는 물권이나 준물권으로 볼만한 관습이 있음을 인정할 만한 증거는 없는데다가 온천수도 지하수의 일종이고 온천수의 용출 및 인수에 관한 시설이 그 토지상의 건물에 상용되는 것인 이상 그 토지 및 건물과 함께 운명을 같이 하는 종물로서 그 토지와 건물의 소유권을 취득한 자는 온천수와 그 용출 및 인수시설에 관한 지배권도 아울러 취득하는 것이다(75나133(반소134)).”라고 하여 온천권은 별도의 물권이나 준물권에 해당되지 않고 토지와 건물의 운명에 따르는 종물이라는 것이 일관된 판례의 입장입니다.
그러므로 최저매각가격결정의 중대한 하자로 되려면 일반적인 시세나 근저당권 등의 담보가치 등에 비추어 현저히 그 감정가격이 낮아 객관적으로 감정평가액이 부당하다고 인정될 경우에는 직권에 의한 매각불허가사유가 될 수 있을 것이나, 본 사건 물건에서는 실제 채무자(소유자)가 현실적으로 투여된 시공원가액에 비추어 보거나(채무자의 말에 의하면 50억 들었다고 함), 현실적인 매도가액으로 보거나 본 감정평가액이 설령 온천공 등에 대한 별도감정평가금액이 반영되지 않았다 하더라도 그 사유가 중대한 하자에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
2. 매각허가결정을 하여야 할 사유
1) 채무자측이 재감정신청 및 매각불허가신청을 취하한 점,
2) 본 물건에 임금채권자 및 유치권자, 임차인등 이해관계인이 다수 존재하고 기일이 늦어질 경우 다수가 경제적 고통이 장기화 될 수밖에 없다는 점,
3) 매각절차상의 하자가 전혀 없고, 원고 본인이 채무자 및 기타 이해관계인(유치권자, 임금채권자, 임차인 등) 과 원만한 합의에 의한 인도절차가 가능한 상태에 있는 점 등으로 볼 때
최고가매수인에 대한 매각허가결정이 이루어져야 함을 주장하는 바입니다.
입 증 서 류
1. 갑 제1호증 기존 감정평가서(부일감정)
2. 갑 제2호증 판례자료 사본 1부
2010 년 5월3일
위 항고인 대한0000000 00 0000
연락처(☎)
부산지방법원 동부지원 귀중
☞유의사항
1) 이해관계인은 매각허부여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할수 있고 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 합니다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있습니다.
2) 매각허가결정에 대한 항고는 민사집행법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있습니다.
3) 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다.
제2장. 명도 및 명도관련 인수의 위험성
1. 유치권 인수의 위험성 ▶ 2008타경9472사건
▶ 권리분석
▷ 유치권 성립여부
▸ 점유현황
현황조사를 기준으로 분석해 보면 아파트 키를 조합사무실에서 보관중인 것으로 파악되고 조합의 점유하에 있는 것으로 판단됨.
▸ 견련채권 여부
아파트의 시공사 또는 관할구청에 납부하여야 할 시유지 계약금 및 불하대금, 시유지 균등배분금 및 토지, 건물 등록세, 교육세 등의 세금과 이주비 및 위 각 금원에 대한 지연손해금채권은 이 사건 아파트에 관한 조합원의 인도청구권과 동일한 법률관계로부터 발생한 것으로서, 또한 이 사건 아파트에 관한 관리비, 유리샷시비용, 대위등기비용은 목적물 자체로부터 발생한 비용으로서, 위 징수금 등에 대한 채권 및 위 각 비용에 대한 상환청구권과 이 사건 아파트 사이에는 견련관계가 있다. (서울중앙지법 2009.9.4. 선고 2009가합49365 판결 : 항소【손해배상(기)】)
▸ 2009. 3. 19. 위 인도명령에 기하여 집행관으로부터 이 사건 아파트를 인도받아 이 사건 아파트의 점유를 취득
▷ 조합이 낙찰자를 상대로 손해배상청구의 소 제기 내용
▸ 조합(원고)의 청구취지
피고들은 원고가 이 사건 아파트에 관하여 유치권을 행사하고 있다는 사실을 잘 알면서도 이 사건 아파트의 점유자가 아닌 소외 5, 소외 6을 상대로 인도명령을 받고 이를 집행하여 이 사건 아파트의 점유를 취득함으로써, 원고의 유치권을 소멸케 하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 민법 제204조 제1항 또는 민법 제760조에 의하여 이 사건 아파트에 관한 유치권 소멸에 따른 손해배상으로서 유치권의 피담보채권액 438,808,049원에서 원고가 위 강제경매절차에서 배당받은 금원인 79,639,504원을 공제한 나머지 359,168,496원(438,808,049원 - 79,639,504 주2) 원)을 배상할 의무가 있다.
▸ 법원의 판단 (2009가합49365)
민사집행법 제91조는 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없으므로( 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713호 판결 등 참조), 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회복할 수 있는 경우에 유치권의 잠정적인 상실로 인한 손해액은 유치권자가 그 유치목적물을 점유함으로써 얻을 수 있는 이익 이상을 초과하여 유치권의 피담보채권액 상당으로 인정될 수 없다.
그러므로 원고가 피고들을 상대로 유치권에 기하여 점유물반환청구권을 행사할 수 있는지는 별론으로 하고, 점유물반환청구권의 행사가 가능한 상태에서 유치권 상실에 대한 손해배상으로서 미변제 피보전채권액 상당을 구하는 이 사건 청구는 이유 없고, 달리 원고가 이 사건 아파트에 관한 점유의 일시적인 상실로 인하여 입은 손해액에 대한 구체적인 주장·입증이 없는 이상 원고의 손해배상청구는 이유 없다.
▸ 만약 낙찰자가 제3자에게 본 물건을 매매한 경우 조합과의 법률관계
피고들이 자신들의 점유하에 있던 이 사건 아파트를 제3자에게 처분·인도하고 그 목적물에 관하여 소유권이전등기까지 경료하여 그 제3자로 하여금 목적물에 관한 완전한 소유권을 취득하게 하여 버림으로써 목적물에 관한 소유권이나 점유를 환원시킬 수 없는 새로운 사태가 만들어진 경우, 그 때 비로소 원고는 매수인인 피고들을 상대로 점유물반환청구권을 행사하여 목적물의 점유를 회복할 수 없는 결과를 초래하여 원고의 점유를 침탈하고 유치권을 확정적으로 상실하게 하는 불법행위에 대한 손해배상으로서 유치권의 피담보채권액 상당을 구할 수 있을 것이다.
▶ 범방동 주택수리비 채권 유치권신고
▶ 덕포동 상가인테리어 유치권 신고(2010-14239)
제3장. 경매 위험성 사례
1. 회수의 위험성
(1) 암남동 법정지상권
▷ 권리분석
▸ 법정지상권 성립 여부
▹ 구건물 등기 존재 여부 : x
▹ 토지소유권 이전 여부
현소유자인 김양자가 상속을 받았으므로 현소유자를 기준으로 법정지상권을 소멸시킬만한 소유권이전이 없고 일단 토지, 건물 소유자가 김양자로 추정되므로 법정지상권은 성립 여지가 높음.
올해 상가투자는 국내외 경기상황에 촉각을 곤두세우면서 안전성 확보를 근간으로 하는 투자 행보가 요구된다.
먼저 투자 타이밍에 있어 수익 발생 시점을 단기로 잡는다면 주변 시세보다 낮은 가격의 급매물을 노려봐야 한다.
이때는 단지 매입가격의 이점만을 쫓지 말고 물건의 컨디션 점검부터 해야 하는데 상권, 입지, 임대 업종,재계약 여부등을 꼼꼼히 따져야 한다.
경매물건의 경우도 권리분석은 물론 상가의 가치 분석에도 애써야 하며 무턱대고 파격적인 조건에만 장점을 부여해서는 안 된다. 준공이 임박해 있거나 준공 후 임대가 맞춰진 상가에 관심을 두는 것도 안정적 투자방법 중 하나다. 상가도 준공 후 미분양이 증가하면서 임대가 먼저 맞춰지는 사례가 늘고 있어 초기 공급 상가보다 상가분양 업체와 가격 혜택이나 조정에 있어 유리한 입장에 설 수 있기 때문이다.
반면 유동인구가 풍부한 역세권등 미래가치가 충분히 예상되는 신규상가라면 선점 투자에 나서는 것도 괜찮다.
상가정보연구소 박대원 소장은 “상가투자에 있어 상가 내외적 요소 파악과 수요상황, 매입가격 측면등은 매우 신중히 따져봐야 한다”며 “따라서 초보 투자자라면 계약관계가 명확한 선임대 상가를 눈여겨 보는 것이 유리하다”고 했다.
최근 A씨는 서울 도봉구 도봉동에 위치한 전용면적 84.93㎡ 규모의 아파트를 1억1,000만원에 낙찰받았다.
지난 2011년 12월 경매에 나온 이후 이 물건의 최초 감정액은 3억1,000만원이었지만 5회나 유찰된 끝에 감정평가액이 3분의 1인 1억158만원에 불과해 낙찰을 받아도 절대 손해를 보는 금액이 아니라고 생각했기 때문이다.
A씨는 "인근 지역 전세 시세에도 못 미치는 가격에 내 집 마련을 하게 돼 매우 기쁘다"며 "틈나는 대로 법원 경매싸이트를 찾아보고 물건에 대해 공부했던 것이 주효했다"고 말했다.
'위기가 곧 기회다.'부동산 경매시장에 그대로 적용할 수 있는 문구다. 무리한 대출로 원리금 상환을 하지 못하는 일명 하우스푸어의 주택들이 경매시장에 쏟아지고 있지만 시각을 바꿔보면 비싼 주택가격 때문에 매입을 꺼렸던 실수요자들이 경매를 통해 저렴한 주택을 낙찰 받을 수 있는 기회가 될 수도 있는 것.
더욱이 새 정부가 전향적인 부동산 정책을 내놓을 것이란 기대감으로 경매 투자자들은 크게 증가하는 추세다. 최근 경매정보업체 부동산태인에 따르면 올해 1월 법원경매 시장에서 낙찰된 전국 주택물량이 일반매매시장에서 거래된 주택수의 10%를 넘어섰다. 수요자들이 10채 중 1채는 경매를 통해 내집마련에 나서는 셈이다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "침체된 일반매매 시장 거래가 살아나는 것 이상으로 경매시장 열기가 뜨거워 지고 있다"며 "경매 참여인원이 계속 늘어날 것으로 예상되는 만큼 권리 및 배당분석 등 경매 관련 고급정보에 관심을 가져야 한다"고 조언했다.
부동산 경매의 가장 큰 매력은 저렴한 가격이다. 최초 감정가는 보통 평균 시세보다 10~20% 낮은 가격으로 정해지고 법원마다 차이는 있지만 대부분 1회 유찰될 때마다 20% 이상씩 떨어진다. 특히 부동산 침체기에는 일반 매매가격이 낮아 경매 낙찰가 역시 낮게 형성된다. 입찰경쟁 또한 치열하지 않기 때문에 낙찰예상가보다 싼 가격으로 낙찰을 받을 수 있다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "아직도 집값에 거품이 끼었다는 인식이 크기 때문에 저렴한 주택을 찾는 실수요자들 사이에서 경매가 대중화될 것"이라며 "가파르게 오르는 전셋값도 경매를 찾는 수요자가 증가하는 이유"라고 말했다.
실제로 부동산태인에 따르면 올해 1월 경매에서 낙찰돼 주인을 찾은 전국 주택물건수는 2,796건으로 같은 기간 주택 매매거래량 2만7,070건 대비 10.33%에 달했다. 이는 금융위기 이전 부동산 경기가 호황이던 2007년 이후 가장 높은 거래량이다.
◇경매 참여시 권리분석 철저히 해야
전문가들은 경매에 참가할 때 가장 중요한 점은 바로 권리분석이라고 입을 모은다. 복잡한 법적관계를 분석하지 않고 무턱대고 경매에 임했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.
하유정 지지옥션 연구원은 "권리분석이란 채무자, 세입자, 채권자 등의 향후 예상 법적방향에 대해 검토해 낙찰 후 소유권이나 수익에 영향을 미칠 수 있는 내용을 분석하는 것"이라며 "법원 서류를 기초로 한 후 직접 현장을 방문해 가치를 따져보는 것이 필요하다"고 말했다.
권리분석은 보통 부동산등기부등본, 주민등록등본, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원, 도시계획확인원 등을 기초로 하며 이해관계인에 대한 탐문 결과도 포함된다.
권리분석은 예비분석, 본분석, 최종 확인 등 세단계를 통해 이뤄진다. 먼저 예비분석이란 경매 목적에 따른 기본 사항들(위치, 가격, 용도 등)을 결정한 후 그에 적합한 물건들을 검색하고 1차적으로 불리한 것을 배제하는 과정이다.
본분석은 선정된 물건이 위치한 현장에 직접 방문해 물건을 살펴보고 부동산의 현재가치와 전망을 함께 고려해 보는 것이다. 동사무소에서 세대열람을 통해 주민등록 전입을 확인하고 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세를 파악하는 것은 물론이다. 이와 함께 가능하다면 주인과 세입자를 만나 이들의 성향이나 사정을 파악해 낙찰 후 명도(집비우기)과정을 예상해 보는 것도 좋다.
최종확인 단계에서는 입찰당일 날 경매법정에서 빠진 서류는 없는지 최종적인 확인을 거치게 된다. 입찰서류 작성시 잘못 적었다고 해서 펜으로 긋고 다시 쓰거나 틀린 부분에 날인 후 작성할 경우 무효가 되니 주의해야 한다.
또 수익률에 급급해 너무 낮게 입찰가를 책정할 경우도 낙찰이 될 확률이 낮아지므로 입찰 경험이 부족한 사람은 연습삼아 경매 법정을 찾아 자신이 분석한 물건에 대해 가상으로 입찰가를 산정해 두고 낙찰가와 비교하는 것도 좋은 경험이 될 수 있다. 실수요자가 아닌 경우 예상한 입찰가와 낙찰가가 3% 이내에서 이루어졌다면 성공적인 케이스다.
◇부동산등기부등본 보는 법
부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계를 일반인에게 알리기 위해 국가에서 작성해놓은 장부로 사람에 있어 호적등본과 같다. 부동산등기부등본은 권리분석 및 물건분석을 하는 데 있어 없어서는 안 될 자료다.
일단 대법원 사이트에 들어가면 표제부, 갑구, 을구로 구성된 부동산등기부등본을 볼 수 있다.
표제부에서는 부동산의 소재지와 내용을 나타내며 지번, 지목, 면적, 구조가 기록된다. 입찰자는 반드시 경매로 나온 해당 물건과 주소가 반드시 일치하는지 살펴야 한다.
갑구는 소유권에 대한 사항이 기록이 되며 압류, 가등기, 예고등기, 가처분등기, 경매개시결정 등이 담겨 있다. 이 내용 역시 경매물건과 소유자가 일치하는지 확인하고 기타 사항 역시 제공된 정보와 일치하는지 살펴야 한다.
을구에서는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기록이 되고 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 표시되며 날짜(설정일) 관계는 민감한 사항이니 반드시 확인해야 한다.
특히 최초근저당 설정일과 금액을 확인하고 소액일 경우에는 대위변제가능성에 대해 염두해야 한다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "경매 참여시 절차와 권리분석 등을 꼼꼼히 살펴야 하고 주변 시세와 비교해 고가낙찰을 피하는 것도 필수적"이라고 조언했다.
■ 투자 주의점
전문가에게 모두 맡기기보다 스스로 안목 키우는 노력 필요 로드뷰 등 전자지도 맹신 금물
투자에는 반드시 위험이 따른다. 경매는 일반 거래보다 더 리스크가 많기 때문에 더 많은주의가 필요하다. 꾸준한 학습과 경험이 무엇보다 중요하고 무조건 입찰을 받기 위해 조바심을 내는 것, 인터넷 지도 맹신 등은 부동산 경매에서는 금물이다. 경매 투자때 반드시 유의해야 할 점을 소개한다.
1.부동산 경매, 전문가에게 모두 맡길까?
의뢰받은 전문가도 `낙찰`이라는 결과가 있어야 수수료를 받을 수 있다. 불경기에도 고가낙찰이 심심찮게 나오는 구조적인 이유가 있다는 얘기다. 주식시장에서도 전문가에게 위탁하는 경우가 있지만 대부분의 투자자는 본인이 보유한 정보 및 분석능력을 바탕으로 투자종목을 설정한다. 동일한 투자대상을 놓고 매도와 매수의 포지션 사이에는 가치에 대한 판단이 다를 뿐이다. 전문가라고 모두 투자의 귀재는 아니다. `성공경매`라는 결과는 스스로가 만들어가는 것이다.
2. 입찰시 무조건 낙찰받는 것은 경계해야
뭔가를 사기로 마음먹으면 마음이 급해지며 안달이 나는 경우가 있다. 특히 경매는 직업으로 삼지 않는 이상 입찰가를 한번에 써내기가 쉽지 않기 때문에 이런 심리가 더욱 강해진다. 그러나 최저가나 물건의 가치를 무시하고 무조건 낙찰을 받으려 하다가는 사고가 생기기 쉽다. 아울러 뒤따를 수익률 저하, 판단의 오류 등에서 기인한 후회 또한 수요자의 몫이다.
3. 노력없는 낙찰은 없다
경매 입찰에 이르기까지는 상당한 수고를 필요로 한다. 경매에 갓 입문한 초보자는 최소 2회, 많게는 10회 이상 낙찰에 실패하는 좌절을 맛보게 된다. 물건정보를 열람하고 적합한 물건을 골라 직접 현장에 나가보는 과정은 결코 녹록하지 않다. 물건이 지닌 가치가 어느 정도인지 평가하고 이에 상응하는 입찰가를 산정하고 낙찰을 받아야 경매를 통한 성공이 가능하다. 이런 과정 없이 경매에 참여한다면 인건비도 못 건지는 헛수고만 반복할 뿐이다.
4. 특수물건으로 대박 노리는 것은 위험
특수물건이란 유치권이나, 법정지상권, 분묘기지권 등 낙찰자에게 불리한 권리들이 복잡하게 얽혀있는 물건들을 지칭한다. 권리관계 해소가 어렵고 비용이 추가로 발생할 수 있어 입찰자들이 선뜻 나서지 않고 이 때문에 반값으로 떨어지는 경우도 적지 않다. 세상에는 공짜가 없듯 특수물건으로 대박을 내기 위해서는 복잡한 권리를 직접 해소해서 물건을 깨끗하게 만들 수 있는 안목과 경험이 필요하다.
5. 인터넷을 맹신하지 말것
요즘은 인터넷 서비스의 발달이 고도화되면서 전자지도가 주요한 서비스로 자리잡고 있다. 네이버나 다음, 구글 등 대형포털사이트에서는 아예 길거리 모습을 사진으로 찍어 사용자에게 보여주는 로드뷰 서비스를 제공하고 있다. 그러나 지도에는 나타나지 않는 점이 많다는 것을 간과하는 사람도 많다. 로드뷰를 아무리 뚫어지게 쳐다봐도 해당 물건의 진정한 가치를 평가할 수는 없다. 겉으로는 하자가 없는 건물인데 막상 들어가보니 내부마감도 제대로 안된 `빛 좋은 개살구`일 수 있는 것이다.
■ 투자 주의점
전문가에게 모두 맡기기보다 스스로 안목 키우는 노력 필요 로드뷰 등 전자지도 맹신 금물 박홍용기자
투자에는 반드시 위험이 따른다. 경매는 일반 거래보다 더 리스크가 많기 때문에 더 많은주의가 필요하다. 꾸준한 학습과 경험이 무엇보다 중요하고 무조건 입찰을 받기 위해 조바심을 내는 것, 인터넷 지도 맹신 등은 부동산 경매에서는 금물이다. 경매 투자때 반드시 유의해야 할 점을 소개한다.
1.부동산 경매, 전문가에게 모두 맡길까?
의뢰받은 전문가도 `낙찰`이라는 결과가 있어야 수수료를 받을 수 있다. 불경기에도 고가낙찰이 심심찮게 나오는 구조적인 이유가 있다는 얘기다. 주식시장에서도 전문가에게 위탁하는 경우가 있지만 대부분의 투자자는 본인이 보유한 정보 및 분석능력을 바탕으로 투자종목을 설정한다. 동일한 투자대상을 놓고 매도와 매수의 포지션 사이에는 가치에 대한 판단이 다를 뿐이다. 전문가라고 모두 투자의 귀재는 아니다. `성공경매`라는 결과는 스스로가 만들어가는 것이다.
2. 입찰시 무조건 낙찰받는 것은 경계해야
뭔가를 사기로 마음먹으면 마음이 급해지며 안달이 나는 경우가 있다. 특히 경매는 직업으로 삼지 않는 이상 입찰가를 한번에 써내기가 쉽지 않기 때문에 이런 심리가 더욱 강해진다. 그러나 최저가나 물건의 가치를 무시하고 무조건 낙찰을 받으려 하다가는 사고가 생기기 쉽다. 아울러 뒤따를 수익률 저하, 판단의 오류 등에서 기인한 후회 또한 수요자의 몫이다.
3. 노력없는 낙찰은 없다
경매 입찰에 이르기까지는 상당한 수고를 필요로 한다. 경매에 갓 입문한 초보자는 최소 2회, 많게는 10회 이상 낙찰에 실패하는 좌절을 맛보게 된다. 물건정보를 열람하고 적합한 물건을 골라 직접 현장에 나가보는 과정은 결코 녹록하지 않다. 물건이 지닌 가치가 어느 정도인지 평가하고 이에 상응하는 입찰가를 산정하고 낙찰을 받아야 경매를 통한 성공이 가능하다. 이런 과정 없이 경매에 참여한다면 인건비도 못 건지는 헛수고만 반복할 뿐이다.
4. 특수물건으로 대박 노리는 것은 위험
특수물건이란 유치권이나, 법정지상권, 분묘기지권 등 낙찰자에게 불리한 권리들이 복잡하게 얽혀있는 물건들을 지칭한다. 권리관계 해소가 어렵고 비용이 추가로 발생할 수 있어 입찰자들이 선뜻 나서지 않고 이 때문에 반값으로 떨어지는 경우도 적지 않다. 세상에는 공짜가 없듯 특수물건으로 대박을 내기 위해서는 복잡한 권리를 직접 해소해서 물건을 깨끗하게 만들 수 있는 안목과 경험이 필요하다.
5. 인터넷을 맹신하지 말것
요즘은 인터넷 서비스의 발달이 고도화되면서 전자지도가 주요한 서비스로 자리잡고 있다. 네이버나 다음, 구글 등 대형포털사이트에서는 아예 길거리 모습을 사진으로 찍어 사용자에게 보여주는 로드뷰 서비스를 제공하고 있다. 그러나 지도에는 나타나지 않는 점이 많다는 것을 간과하는 사람도 많다. 로드뷰를 아무리 뚫어지게 쳐다봐도 해당 물건의 진정한 가치를 평가할 수는 없다. 겉으로는 하자가 없는 건물인데 막상 들어가보니 내부마감도 제대로 안된 `빛 좋은 개살구`일 수 있는 것이다.
